의정부지방법원 2025타경63564. 파주시 문발동 513-10 ‘예스아이엠’의 토지와 건물 내 다수 호실을 함께 다루는 물건입니다. 감정평가상 철근콘크리트라멘구조 평지붕 4층 건물 내 제지층 제비01호 외 13개호이며, 공장과 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 1,651.9㎡ 공장용지이고 준공업지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 3,271,730,000원으로 감정가 6,677,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
등기 구조의 기준점은 2019.01.15. 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 4,440,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당, 기술보증기금 가압류, 주식회사제이지스타의 소유권이전청구권 가등기와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 가등기는 별도로 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 513-10 · 예스아이엠 · 경기도 파주시 회동길 192 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘구조 평지붕 4층 · 제지층 제비01호 외 13개호 |
| 토지 | 공장용지 · 1,651.9㎡ · 준공업지역 · 공시지가 741,500원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사임창정 |
| 감정가 / 최저가 | 6,677,000,000원 / 3,271,730,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 2회 / 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,626,281,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2019.01.15. 설정된 중소기업은행 근저당 4,440,000,000원입니다. 2022.12.05. 우리은행 근저당 1,200,000,000원, 2023.05.17. 주식회사제이지스타 가등기, 2025.06.10. 기술보증기금 가압류 246,924,000원과 2025.07.02. 중소기업은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 점유·임차 — 명시 9건은 후순위, 미상 2건은 확인 필요
| 점유·사용자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)예스아이엠 엔터테인먼트(김주환) | 지층비01호 · 공연장 | 2020-10-16 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)예스아이엠 컴퍼니(서하얀) | 102호 · 사무실 | 2019-02-08 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)예스아이엠 미디어(김하영) | 201호 · 사무실 | 2019-02-07 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유은홍 | 204호 · 사무실 | 2023-07-06 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)얀식당(서하얀) | 2층 205호 · 사무실 | 2023-03-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)수앤주컴퍼니(서수아) | 3층 301호 · 사무실 | 2023-05-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)하그사(백승호) | 304호 · 사무실 | 2019-02-11 | 5,000,000원 | 220,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)아이피퍼포먼스(박유택) | 401-3호 · 사무실 | 2019-06-28 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)뮤직나라(한연희) | 4층 401호 비 · 사무실 | 2024-11-05 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
위 9건은 전입일이 모두 말소기준일 2019.01.15.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 전입신고일과 보증금이 확인되지 않는 주거 관련 표기 2건이 있습니다. 이 2건은 전입일이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 배당표상 인수액 0원만으로 낙찰자 부담이 확정적으로 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판단 금지
현재 최저매각가는 3,271,730,000원으로 감정가 6,677,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 회차이며, 한 번 더 유찰될 경우 2,290,211,000원(감정가 34%), 다시 유찰될 경우 1,603,147,700원(감정가 24%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,271,730,000원 | 2,650,311,300원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 2,290,211,000원 | 3,622,015,110원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,603,147,700원 | 4,302,207,777원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,271,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,117,300원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,440,000,000원 | 3,236,612,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 246,924,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 35,117,300원과 중소기업은행 배당 3,236,612,700원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 전체 미배당은 2,650,311,300원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 앞서 확인한 대항력 미상 점유 2건은 별도 검증 대상입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 북동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 건물은 공장 및 근린생활시설로 이용 중이고, 토지는 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 규제. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 1,651.9㎡, 공시지가 741,500원/㎡, 평지로 조사돼 있습니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 2번 주식회사제이지스타 가등기의 원인과 담보가등기 여부를 직접 확인하세요.
- 미상 점유 2건 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 표기의 실제 점유자와 전입 시점을 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 상태. 공연장·사무실 등 다수 사용자가 존재하므로 각 호실의 실제 점유와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 다수 호실이 함께 매각되므로 매각목록과 등기상 범위를 정확히 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 공장·근린생활시설 가치와 실제 이용 상태를 별도로 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 인수 0원과 미상 점유자의 대항력 가능성은 별개이므로 두 항목을 분리해 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 권리의 빈틈
이 물건은 감정가 6,677,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 3,271,730,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 숫자보다 우선할 것은 권리와 점유 확인입니다. 말소기준 이후 주요 등기권리는 소멸 구조이고 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유 2건이 남아 있습니다. 여기에 담보가등기 종류 확인과 다수 호실의 실제 점유관계까지 점검해야 합니다.
등기 순위는 비교적 명확하지만, 점유는 아직 완전히 닫히지 않았습니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가의 절반 이하’라는 숫자에 먼저 반응하기보다, 미상 점유와 가등기 성격을 확인한 뒤 실제 공장·근린생활시설 가치와 현재 최저가를 비교하는 순서가 맞습니다.
