의정부지방법원 2025타경63564. 파주시 문발동 513-10 ‘예스아이엠’의 공장·근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 주식회사임창정이고, 2019.01.15 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 권리들은 현재 자료상 매각으로 소멸 예정이라, 등기부 권리만 놓고 보면 말소 구조는 비교적 분명합니다.
문제는 점유관계와 가격 판정입니다. 현황조사에는 공연장과 사무실을 사용하는 여러 점유자가 확인되고, 대부분은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 정보 2건은 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 34.3%까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 513-10 예스아이엠 · 경기도 파주시 회동길 192 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘구조 평지붕 4층 · 제지층 제비01호 외 |
| 토지 | 공장용지 · 1,651.9㎡ · 준공업지역 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사임창정 · 2019.01.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 6,677,000,000원 / 2,290,211,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,626,281,218원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준권리는 2019.01.15 설정된 중소기업은행 근저당권 4,440,000,000원입니다. 2022.12.05 우리은행 근저당권 1,200,000,000원, 2023.05.17 주식회사제이지스타의 소유권이전청구권 가등기, 2025.06.10 기술보증기금 가압류 246,924,000원, 2025.07.02 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 현재 권리 분석상 이들은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 그러나 2건은 미상
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)예스아이엠 엔터테인먼트(김주환) | 지층비01호 · 공연장 | 2020.10.16 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스아이엠 컴퍼니(서하얀) | 102호 · 사무실 | 2019.02.08 | 100,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스아이엠 미디어(김하영) | 201호 · 사무실 | 2019.02.07 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유은홍 | 204호 · 사무실 | 2023.07.06 | 미상 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)얀식당(서하얀) | 2층 205호 · 사무실 | 2023.03.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)수앤주컴퍼니(서수아) | 3층 301호 · 사무실 | 2023.05.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)하그사(백승호) | 304호 · 사무실 | 2019.02.11 | 5,000,000원 / 220,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아이피퍼포먼스(박유택) | 401-3호 · 사무실 | 2019.06.28 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)뮤직나라(한연희) | 4층 401호 비 · 사무실 | 2024.11.05 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현황조사 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 점유자들은 모두 2019.01.15 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 반면 마지막 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당계산의 매수인 인수액 0원을 그대로 확정적인 최종 인수액으로 받아들이기보다는, 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 이 2건의 실제 점유자·전입·보증관계를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔어도 시세 판단은 보류
감정가는 6,677,000,000원, 현재 최저가는 2,290,211,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 1,603,147,700원, 5회 유찰 시 1,122,203,390원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거가 없습니다. 공장과 근린생활시설이 혼재하고 토지까지 일괄매각되는 자산인 만큼 아파트처럼 단순한 감정가 할인율만으로 적정 입찰가를 잡기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,290,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,302,110원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,440,000,000원 | 2,264,908,890원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 246,924,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 5,886,924,000원 중 2,264,908,890원이 배당되고, 미배당은 3,622,015,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발IC 북동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 대상물건 중 다수는 공장, 일부는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 1,651.9㎡ 공장용지이며 공업용으로 이용되고 있습니다. 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 토지입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 741,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘구조 평지붕 4층 건물이며 기본적인 위생·급배수·전기·소화전·화재탐지·화재경보설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건부터 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 우선입니다.
- 가등기 성격 확인. 주식회사제이지스타 가등기는 말소기준 뒤지만 종류 확인 필요 메모가 있으므로 원인과 권리성격을 확인하세요.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 말 것. 실거래 시세가 없어 현재 최저가 2,290,211,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장·근린생활시설과 토지가 함께 매각되므로 각 부분의 실제 이용·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 및 각종 제한사항이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당 3,622,015,110원이 발생하며, 추가 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라고 해서 곧바로 싼 물건은 아니다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸되는 흐름은 비교적 명확합니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 점유 리스크가 완전히 닫힌 것은 아닙니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 2건은 대항력 가능 여부를 판정할 수 없고, 가등기 역시 종류 확인이 필요합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 6,677,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 2,290,211,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 공장·근린생활시설이 혼재된 자산에 토지가 일괄매각되는 구조라 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵습니다. 등기상 말소 구조는 양호하지만, 미상 점유와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
