서울남부지방법원 2025타경9386. 구로동 태형팰리스 제101동 제7층 제704호, 공부상 업무시설(오피스텔)이고 감정요항표상 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021년3월15일 매매를 원인으로 2021년4월2일 소유권을 취득했고 거래가액은 325,000,000원입니다. 현재 감정가도 325,000,000원이며 두 차례 유찰되어 최저가는 208,000,000원까지 내려왔습니다.

권리구조는 겉보기보다 복잡합니다. 말소기준은 2022년9월14일 강서세무서장의 국 압류입니다. 그보다 앞서 황혜옥이 2021년4월2일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년3월8일이라 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금은 325,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

황혜옥은 임대차계약일과 확정일자가 2021.03.08, 전입 및 점유개시가 2021.04.02입니다. 말소기준인 2022.09.14 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 2023.04.25에는 보증금 325,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

말소기준 이후에는 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류, 구로구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 전인 2022.01.10에는 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리와 신탁·임대사업 관련 원본을 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차·점유자 2명

보증기관 승계로 중복 계상된 임차인은 없습니다. 따라서 이 자료에서 실제 확인되는 임차·점유자는 2명입니다. 황혜옥은 권리관계가 명확하지만 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권이 포기됩니다. 반면 서대선은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다.

③ 대항력 인수 구조 — 확약 전과 후가 완전히 다르다

특별조건이 없다면 낙찰가가 208,000,000원에서 166,400,000원, 133,120,000원으로 내려갈수록 황혜옥의 미배당 인수액은 120,712,000원, 161,729,600원, 194,543,680원으로 반대로 증가합니다. 즉 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 바로 그 부담을 특별매각조건으로 끊어낸 경우입니다.

* 0원 처리는 황혜옥 보증금 미배당 부분에 한정합니다. 서대선의 보증금·전입일은 미상이며 별도 확인 대상입니다.

④ 시세 비교 — 할인율은 크지만 하락 추세다

태형팰리스의 시세 비교 표본은 면적 매칭된 거래이며, 최근 거래는 전용 30.51㎡입니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 274,333,333원, 최신 거래는 2026.05의 270,000,000원입니다. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다.

그럼에도 황혜옥 특별매각조건을 실제로 적용할 수 있다는 전제에서는 현재 실질취득 기준 208,000,000원*이 최신 거래 270,000,000원과 최근 12개월 평균 274,333,333원보다 낮습니다. 다만 이 가격 판단은 어디까지나 서대선의 미상 권리가 추가 인수로 확인되지 않는 경우에 유효합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.6회이고 본건은 이미 2회 유찰 상태입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

배당계산상 황혜옥 보증금 부족분은 120,712,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 황혜옥 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 서대선 관련 인수액은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 산정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 위치. 신구로초등학교 북서측 인근으로 오피스텔, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 14층 건물의 7층이며 사용승인일은 2020.07.01입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 25m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,693,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 단지. 태형팰리스는 32세대이며 시세 표본상 최근 거래량은 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 황혜옥의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
• 서대선 권리 확인. 전입신고일·보증금·점유 범위가 모두 미상입니다. 대항력 有로 단정하지 말고 주민등록 및 명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10 갑구 5-1 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재합니다. 매각 후 처리와 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -12.9%이므로 전체 평균 284,500,000원보다 최신 거래 270,000,000원과 최근 12개월 평균 274,333,333원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
• 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 업무시설이나 주거용 이용 중으로 탐문됐으므로 현황과 공부를 다시 대조해야 합니다.
• 배당표와 특별조건을 분리해 해석. 배당계산상 황혜옥 미배당액 120,712,000원이 존재하지만 특별조건 적용 후 실질 인수는 0원*입니다. 두 수치를 혼동하면 안 됩니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 권리는 미해소”

이 사건은 숫자만 보면 최저가 208,000,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 최근 12개월 평균 274,333,333원 대비 75.8%라 표면적인 가격 차이는 분명합니다. 더 중요한 것은 보증금 325,000,000원의 대항력 임차인 황혜옥입니다. 원칙대로라면 현재 회차에서 120,712,000원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있지만, 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 황혜옥 관련 실질 인수는 0원*입니다.

그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 서대선은 전입일·보증금·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 말소기준 이전 민간임대주택등기도 존재합니다. 시장 역시 최근 구간이 과거보다 -12.9% 낮아지는 흐름입니다. 따라서 결론은 주된 임차권 부담은 특별조건으로 해소됐지만, 미상 점유자 확인 전에는 안전형으로 단정할 수 없는 사건입니다. 가격보다 먼저 서대선의 권리와 특별매각조건 원문을 확정하는 것이 핵심입니다.