서울남부지방법원 2025타경9495. 등기상 물건은 다세대로 분류돼 있고, 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중인 화곡동 리치아파트 제105동 9층 901호입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 이성호는 2021.06.24. 전입·점유를 시작했고 2021.06.11. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 235,000,000원입니다. 계산상 말소기준인 2025.04.09. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 배당에서 돌려받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수합니다.
현재 최저매각가 119,808,000원에서 집행비용 2,477,312원을 먼저 제외하면 임차인에게 117,330,688원이 배당되고, 남는 보증금 117,669,312원은 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 최저가가 감정가의 51%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 실질취득액이 보증금 약 235,000,000원에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제9층 제901호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이창학 (2021.06.24. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 119,808,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
과거 서울축산새마을금고·서인천새마을금고 근저당은 2021.06.17. 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 이성호는 보증금 235,000,000원으로 건물 전부를 임차해 2021.06.24. 전입·점유했고, 2023.07.28. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2021.06.24 / 2021.06.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 가격 판단 — ‘51%까지 떨어졌다’가 할인율이 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 가격 판단의 기준을 “최저가가 감정가에서 얼마나 내려왔는가”에 두기보다, 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질부담에 둬야 합니다. 임차보증금 235,000,000원은 감정가 234,000,000원과 거의 같은 규모입니다.
현재 회차뿐 아니라 더 유찰돼도 구조는 같습니다. 최저가가 95,846,400원으로 내려가면 인수액은 141,278,835원으로 늘고, 76,677,120원까지 내려가면 인수액은 160,103,068원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 되돌아오는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,477,312원 |
| 1. 임차인 이성호 보증금 | 235,000,000원 | 117,330,688원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인에게 배당되지 않는 117,669,312원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신강초등학교 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·저층 공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 현황. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 건물에 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도와 외부 관찰을 토대로 확인돼 실제 내부구조와 다소 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 함께 계산. 현재 회차 기준 매수인 인수 예상액은 117,669,312원입니다. 최저가만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 4회 유찰 시 인수액 141,278,835원, 5회 유찰 시 160,103,068원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 실질부담은 보증금 수준에 묶입니다.
- 임차권 승계 확인. 이성호는 대항력과 우선변제권이 확인되며, 배당 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 이용상태 재확인. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가 현황은 오피스텔 이용 중입니다. 내부구조는 현장 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회 ≠ 반값 매수”
표면적인 숫자만 보면 감정가 234,000,000원에서 최저가 119,808,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 그 할인율을 그대로 받아들이면 안 됩니다. 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 예상배당 후에도 117,669,312원이 매수인에게 승계됩니다. 추가 유찰이 생기면 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 그만큼 커지는 구조입니다.
따라서 이 물건의 판단 기준은 119,808,000원이 아니라 실질취득 약 235,000,000원입니다. 이는 감정가 234,000,000원과 비슷한 수준이고, 별도의 실거래 시세 자료도 없어 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금 인수를 먼저 보는 사건입니다.
