서울남부지방법원 2025타경9495. 화곡동 리치아파트 제105동 제9층 제901호입니다. 사건의 핵심은 감정가 234,000,000원이 2회 유찰돼 최저매각가가 149,760,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞선 대항력 있는 임차관계입니다. 임차인 이성호는 임대차계약일 2021.06.03, 확정일자 2021.06.11, 주민등록·점유개시일 2021.06.24이고 보증금은 235,000,000원입니다. 2023.07.28 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다.
현재 배당 가정에서는 매각대금 149,760,000원에서 집행비용 2,896,640원을 먼저 제외한 146,863,360원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 나머지 88,136,640원은 매수인이 인수합니다. 따라서 화면에 보이는 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 매수인의 실질부담은 149,760,000원 + 88,136,640원 = 237,896,640원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제9층 제901호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이창학 · 2021.05.22 매매 · 거래가액 235,000,000원 · 2021.06.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 149,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.04.09 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.05.24 새마을금고 근저당권 2건은 2021.06.17 이미 말소됐습니다. 반면 이성호의 전입·점유는 2021.06.24이고, 임차권등기는 2023.07.28입니다. 배당요구와 확정일자도 갖추고 있으며, 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 정리됩니다. 2026.04.14 은평구 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.24 | 2021.06.11 | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
배당요구일은 2023.07.28입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 처리된 임차인이 아닙니다. 현재 회차에서는 보증금 235,000,000원 가운데 146,863,360원이 배당되고, 88,136,640원이 매수인에게 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,896,640원 |
| 1. 임차인 이성호 보증금 | 235,000,000원 | 146,863,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 임차보증금 부족분은 88,136,640원이며 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 149,760,000원 | 88,136,640원 | 237,896,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 119,808,000원 | 117,669,312원 | 237,477,312원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 95,846,400원 | 141,278,835원 | 237,125,235원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신강초등학교 북동측 인근으로, 오피스텔·아파트·저층 공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 외부 관찰 및 건축물현황도를 기준으로 확인됐습니다.
- 설비. 엘리베이터·난방·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되며, 북·서·동측으로 도로에 접합니다.
- 공시지가. 5,077,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 149,760,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득액은 237,896,640원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 시 총부담 재계산. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 대상이 건물 전부이고 주거 용도로 신고돼 있으므로 실제 점유 및 인도 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 이용상태 재확인. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 오피스텔 이용 중입니다. 내부구조는 폐문으로 직접 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “2.3789억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 234,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 149,760,000원까지 내려왔지만, 그것만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인 이성호의 보증금이 235,000,000원이고, 현재 배당 가정에서 88,136,640원이 남아 매수인이 인수하기 때문입니다. 결과적으로 현재 실질취득액은 237,896,640원입니다.
더 유찰돼 119,808,000원, 95,846,400원으로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 각각 117,669,312원, 141,278,835원으로 커져 실질취득액은 237,477,312원, 237,125,235원 수준입니다. 따라서 이 사건의 본질은 낮아진 최저가가 아니라 보증금 미배당 인수입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없지만, 적어도 감정가 64%라는 숫자만으로 저가매수라고 평가해서는 안 됩니다.
