춘천지방법원 2025타경10306. 속초고속버스터미널 서측 인근의 속초조양코아루아리스타 23층 2320호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 공동주택(도시형 생활주택)입니다. 전용면적은 21.4574㎡이고, 28층 건물 중 23층입니다. 감정가 148,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 35,535,000원까지 내려왔습니다.
표면 가격만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만 권리구조가 가격의 의미를 바꿉니다. 최상현은 2021.11.19. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.11.26. 점유를 시작했습니다. 말소기준인 노미숙 근저당권의 설정일 2022.10.05.보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당액은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1411-146 속초조양코아루아리스타 23층 2320호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 동해대로 4008 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(도시형 생활주택) |
| 면적 / 층 | 전용 21.4574㎡ · 28층 건물 중 23층 |
| 소유자 | 정의영 (2021.12.07. 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 35,535,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.10.05. 설정된 노미숙의 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최상현의 전입신고·확정일자·임대차계약일은 모두 2021.11.19.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.11.29. 이루어졌지만, 등기 내용에 보존된 기존 전입·점유·확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권이 인정된 구조입니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 상태 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최상현 주거 · 임차권등기 | 주거용 건물의 전부 | 95,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 완료 미배당 승계 전입·확정 2021.11.19. · 점유 2021.11.26. · 배당요구 2023.11.29. | 60,504,630원 |
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35,535,000원 | 60,504,630원 | 96,039,630원 |
| 5회 유찰 시 | 24,874,500원 | 70,973,241원 | 95,847,741원 |
| 6회 유찰 시 | 17,412,150원 | 78,301,269원 | 95,713,419원 |
실질취득은 낙찰가와 매수인 인수 예상액의 합계입니다. 회차별 차이는 집행비용 추정액의 변화에서 발생하며 취득세·관리비·명도비용은 포함하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 96,039,630원으로 본다
동일 단지 유사 면적의 최근 12개월 평균 거래가는 123,666,666원, 최신 거래는 2026.08.의 110,000,000원입니다. 현재 실질취득 96,039,630원은 최근 12개월 평균의 77.7%, 최신 거래가의 87.3% 수준입니다. 따라서 인수액을 포함해도 최근 거래 자료보다는 낮습니다.
반면 최저가 35,535,000원만 최근 12개월 평균과 비교한 28.7%라는 수치는 투자 판단 기준으로 사용할 수 없습니다. 그 비율에는 매수인이 떠안을 60,504,630원이 빠져 있기 때문입니다. 가격 메리트는 감정가 대비 24.01%가 아니라 실질취득 대비 최근 시세로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 21.46㎡ | 28 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 21.46㎡ | 28 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 23.05㎡ | 28 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 21.46㎡ | 14 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 21.25㎡ | 24 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 21.46㎡ | 21 | 120,000,000원 |
| 2025.01 | 21.46㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2024.12 | 21.46㎡ | 17 | 123,500,000원 |
| 2024.10 | 22.05㎡ | 26 | 130,000,000원 |
| 2024.09 | 21.46㎡ | 23 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 20.82㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 21.46㎡ | 28 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 123,666,666원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 9.4% 높은 흐름입니다. 전체 12건 평균 118,375,000원보다 최근 12개월 평균 123,666,666원을 우선해 판단하면, 실질취득 96,039,630원에는 가격 여유가 있습니다. 다만 거래 범위가 80,000,000원부터 155,000,000원까지 넓어 층·면적·상태에 따른 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,535,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,039,630원 |
| 1. 임차인 최상현 보증금 | 95,000,000원 | 34,495,370원 |
| 2. 근저당권 · 노미숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 노미숙 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 14,147,056원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 6,509,733원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 | 16,193,170원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 11,576,201원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데카드 | 5,501,028원 | 0원 |
| 9. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 95,000,000원 중 34,495,370원이 배당되고, 부족분 60,504,630원이 매수인에게 인수되는 가정입니다. 후순위 채권 총액 193,927,188원은 배당되지 않으며, 당해세 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초고속버스터미널 서측 인근으로 근린생활시설·숙박시설·주택이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 8차선 광대로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2021.08.31. 사용승인된 296세대 단지로, 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조이며 개별난방과 공용승강기·화재탐지·옥내소화전·옥내주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·역사문화환경보호지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당하며 대로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가 기타사항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부에는 최상현의 임차권등기가 확인됩니다.
- 환금성. 유사 면적 거래가 80,000,000원부터 155,000,000원까지 분산되어 있고, 단지 경매 통계상 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 총부담을 먼저 계산. 현재 회차 기준 최저가 35,535,000원과 인수액 60,504,630원을 합한 96,039,630원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질취득 95,847,741원, 6회 유찰 시 95,713,419원으로 총부담 감소 폭이 작습니다.
- 승계 관계 원본 확인. 최상현의 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계·신청채권 관계를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 인수액 변동 확인. 실제 낙찰가·집행비용·세금 배당에 따라 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당 구조를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(도시형 생활주택)이므로 건축물대장·전입 가능 여부·대출 취급 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 실거래 편차와 4회 유찰 이력을 고려해 동일 면적의 현재 매물·임대수요·관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “3,553만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 최상현의 보증금 95,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 배당받지 못한 60,504,630원은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 96,039,630원이며 추가 유찰이 발생해도 총부담은 95,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
그 실질취득을 최근 시세와 비교하면 최근 12개월 평균 123,666,666원의 77.7%, 최신 거래 110,000,000원의 87.3%입니다. 가격 여유는 있지만 4회 유찰·단지 낙찰률 0.0%·대규모 인수자금이라는 조건이 함께 붙습니다. 결론은 표면 최저가는 착시, 실질취득은 시세 아래, 승부처는 인수자금과 환금성입니다.
