86,528,000원
서울남부지방법원 2025타경10119. 방화동 예담캐슬 101동 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.01.06, 대상 전용면적은 20.82㎡입니다. 소유자는 주식회사거성인터내셔날이며 2020.04.14 거래가액 189,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 169,000,000원, 세 차례 유찰된 최저매각가는 86,528,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 대항력 있는 임차보증금 처리 방식입니다. 권은총은 2022.04.22 전입·점유를 시작했고 2022.05.03 확정일자를 받았습니다. 계산된 말소기준인 2023.04.03 국세 압류보다 앞서므로 일반적인 구조라면 매각대금에서 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그러나 이번 매각에는 바로 그 잔액에 대해 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 337-6 예담캐슬 101동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.82㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 사용승인 | 2020.01.06 |
| 소유자 | 주식회사거성인터내셔날 · 2020.04.14 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 86,528,000원 (3회 유찰, 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.04.03 고양세무서장 압류로 계산돼 있습니다. 이후 2024.04.12 강서구 압류, 2025.03.28 강동구 압류, 2025.05.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 권은총의 전입·점유는 2022.04.22, 확정일자는 2022.05.03으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 하지만 특별조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권은총 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 187,500,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.04.22 | 우선변제 有 확정 2022.05.03 · 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
확인되는 실제 임차인은 권은총 1명입니다. 임차권등기는 2024.02.05 이루어졌고, 보증금은 187,500,000원입니다. 제공된 배당 계산에서는 현재 최저가 86,528,000원에서 집행비용 1,957,504원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 84,570,496원이 배당되어 102,929,504원의 미배당액이 발생합니다.
* 특별조건이 없다는 일반 계산 기준의 미배당액입니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 해당 임차보증금 잔액의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
③ 유찰 시나리오 — 특별조건 때문에 ‘낙찰가 하락 = 실질취득가 하락’
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 86,528,000원 | 102,929,504원 | 0원 | 86,528,000원 |
| 4회 유찰 시 | 69,222,400원 | 119,923,603원 | 0원 | 69,222,400원 |
| 5회 유찰 시 | 55,377,920원 | 133,518,883원 | 0원 | 55,377,920원 |
특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가해 매수인의 실질 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 연결고리가 끊깁니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 86,528,000원입니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 동일 면적 비교는 아니다
예담캐슬은 29세대이며, 대상 전용면적은 20.82㎡입니다. 확인되는 거래는 2025.08 전용 28.17㎡ 2층 240,000,000원, 2024.08 전용 43.83㎡ 6층 310,000,000원 두 건입니다. 대상 면적과 거래 면적이 일치하지 않으므로 이 가격을 601호의 직접적인 동일평형 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 28.17㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 43.83㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.17㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 실질취득가 86,528,000원은 최근 12개월 거래평균 240,000,000원의 36.1%입니다. 수치 자체의 격차는 크지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 전용면적도 대상 20.82㎡와 다릅니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래보다 22.6% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 전체 평균 275,000,000원은 과거의 310,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 86,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,957,504원 |
| 1. 임차인 권은총 보증금 | 187,500,000원 | 84,570,496원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 계산상 임차인 미배당액은 102,929,504원이지만 특별매각조건으로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 방화동, 지하철 5호선 방화역 북동측 인근입니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 2020.01.06 사용승인됐고, 승강기·주차·급배수·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m, 북측 약 7m, 동측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,110,000원/㎡이며 토지는 평지, 다세대 이용입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 예담캐슬은 29세대이고 확인되는 거래는 2건입니다. 최근 거래가격은 낮아지는 흐름이며 대상 면적과 거래 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 투자판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건을 그대로 대조해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 권은총의 임차권등기는 2024.02.05 접수됐고 보증금은 187,500,000원입니다. 특별조건에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준보다 앞선 2022.11.29 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세 해당 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 비교시세 보수적으로 적용. 최근 거래 240,000,000원은 전용 28.17㎡로 대상 20.82㎡와 다르고, 최근 12개월 표본도 1건입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 22.6% 낮습니다. 전체 평균 275,000,000원보다 최근 거래와 추세를 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 특별조건으로 걷혔지만, 가격 해석은 신중하게”
표면적으로 보면 가장 무서운 숫자는 임차보증금 187,500,000원입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 먼저라 특별조건이 없다면 현재 회차에서 102,929,504원의 미배당액이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 그러나 이번 매각은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득가는 86,528,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래평균 240,000,000원의 36.1% 수준이지만, 그 거래는 대상 20.82㎡와 면적이 다르고 최근 12개월 표본도 한 건입니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -22.6%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “대항력 보증금은 특별조건으로 방어되지만, 시세 할인폭은 그대로 믿지 말고 비교사례 적합성과 선순위 민간임대주택등기를 확인해야 하는 물건”입니다.
