서울남부지방법원 2025타경10119. 방화역 북동측 인근 예담캐슬 101동 601호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 권은총 임차인의 선순위 대항력입니다. 권은총은 2022.04.22 전입·점유를 시작했고 2022.05.03 확정일자를 받았습니다. 반면 말소기준은 2023.04.03 고양세무서장의 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 문제로 이어지는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 이 조건을 적용하면 권은총 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 가격 비교 역시 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 실질취득 108,160,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 337-6 예담캐슬 101동 6층601호 · 도로명 금낭화로24길 34 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상면적 20.82㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사거성인터내셔날 · 2020.04.14 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.01.06 · 예담캐슬 29세대 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 108,160,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 있다
초기 신탁등기는 2020.03.05 등기상 이미 말소됐고, 현재 소유권은 주식회사거성인터내셔날에 있습니다. 핵심 말소기준권리는 2023.04.03 국의 압류이며 이후의 강서구·강동구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권은총의 전입일은 2022.04.22로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력은 존재합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권은총 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 187,500,000원 | 2022.04.22 / 2022.05.03 배당요구 2024.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 권은총 1명입니다. 현재 회차의 일반 배당 룰만 적용하면 보증금 중 81,654,240원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인보다 ‘면적 불일치’를 먼저 본다
예담캐슬 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 240,000,000원 1건이며, 전체 2건 평균은 275,000,000원입니다. 하지만 대상면적은 20.82㎡인 반면 실거래 표본은 28.17㎡와 43.83㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실질취득 108,160,000원이 최근 12개월 평균의 45.1%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 28.17㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 43.83㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
가격 흐름도 낙관적으로 보기 어렵습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -22.6%입니다. 즉 최근 거래가격이 이전 표본보다 내려온 흐름입니다. 전체 평균 275,000,000원은 과거의 310,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 메리트 판단의 중심으로 삼기 어렵고, 최신 거래 240,000,000원과 최근 12개월 평균 240,000,000원을 우선해서 보되 면적 차이 때문에 직접 비교의 신뢰도는 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,314,240원 |
| 1. 임차인 권은총 보증금 | 187,500,000원 | 105,845,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 권은총 보증금의 부족분은 81,654,240원입니다. 그러나 특별매각조건에 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 108,160,000원 | 81,654,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 86,528,000원 | 102,929,504원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 69,222,400원 | 119,923,603원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 유찰될수록 룰상 인수액이 증가합니다. 이 사건에서는 동일한 특별매각조건이 적용된다는 전제에서 해당 임차인 관련 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2020.01.06입니다.
- 입지. 지하철5호선 방화역 북동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택과 근린생활시설 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 방화역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 10m, 북측 약 7m, 동측 약 4m 내외 포장도로에 접하며 토지는 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 예담캐슬은 29세대이며 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 대상면적과 일치하는 거래가 없어 재매각 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 최종 문서를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 권은총의 임차권등기가 매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
- 세금 압류 3건. 국·강서구·강동구 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다. 배당액 변동 가능성이 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.29 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 관련 사항을 등기 및 매각서류 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상 20.82㎡와 확인된 거래 28.17㎡·43.83㎡가 일치하지 않습니다. 240,000,000원·310,000,000원을 그대로 대상호 시세로 보지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.6%입니다. 전체 평균 275,000,000원보다 최신 거래 240,000,000원과 최근 흐름을 우선해서 보되 면적 차이를 반드시 보정해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 사건인 만큼 실제 현장 점유와 인도 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 특별조건으로 해소, 가격 판단은 아직 보수적으로”
이 사건은 겉으로 보면 위험도가 높은 선순위 임차인 사건입니다. 권은총의 보증금은 187,500,000원이고 전입일 2022.04.22는 말소기준 2023.04.03보다 빠릅니다. 현재 매각가를 전제로 한 일반 배당 계산에서는 81,654,240원의 미배당 보증금이 남습니다. 하지만 특별매각조건이 매수인 상대 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 이 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실질취득은 108,160,000원으로 봅니다. 다만 이 숫자가 최신 거래 240,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 대상면적 20.82㎡와 거래 표본의 면적이 맞지 않고, 최근 가격 추세가 -22.6%이며, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 결론적으로 권리는 특별조건 덕분에 크게 개선됐지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 사건입니다.
