서울남부지방법원 2025타경10634. 강서구 화곡동 포엠빌 6층 601호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김용상은 2020.10.20. 거래가 266,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2024.08.08. 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 계산돼 이후 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건에는 보증금 259,000,000원의 임차인 조정미가 있습니다. 임대차계약일은 2022.08.25., 확정일자도 2022.08.25., 전입·점유는 2022.10.04.로 말소기준 2024.08.08.보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있음으로 봐야 하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제6층 제601호 · 화곡로42길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 43.28㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2020.06.18 |
| 소유자 | 김용상 (2020.10.20. 거래가 266,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (현재 회차 2회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별조건으로 인수 해소
말소기준은 2024.08.08. 국의 압류입니다. 그 뒤 2024.10.30. 국 압류, 2025.06.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.07.15. 서울특별시 압류, 2026.04.15. 강서구 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 조정미의 실제 전입·점유일은 2022.10.04.로 말소기준보다 앞서므로 단순히 임차권등기가 뒤라고 해서 대항력을 부정하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 조정미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 전입·점유 2022.10.04 확정 2022.08.25 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 동일 보증금이 중복 신고된 임차인으로 분류된 건이 아니므로 임차보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 배당요구일은 임차권등기 접수일인 2024.10.15.로 정리돼 있습니다.
② 인수 시나리오 — 일반 규칙과 특별매각조건을 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 일반 규칙상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 284,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 227,200,000원 | 35,780,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 181,760,000원 | 80,584,640원 | 0원* |
* 일반 대항력 인수 규칙만 적용하면 낮은 매각가에서 미배당 보증금이 매수인 인수로 연결될 수 있으나, 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 해당 조건이 유지되는 전제에서 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 106.8%
가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 포엠빌의 최근 12개월 평균은 266,000,000원, 표본은 1건이며, 최신 거래도 2024.03. 266,000,000원입니다. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 시세의 106.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 40.74㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 2021.08 | 43.28㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 7 | 274,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 267,571,428원 |
전체 7건 평균은 267,571,428원, 거래 범위는 248,000,000원~279,000,000원입니다. 하지만 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 266,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래 비교 추세도 -0.7%로 하락 방향입니다. 현재 실질취득액 284,000,000원은 이 최근 시세보다 높으므로 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 조정미 보증금 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 20,224,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구금액 259,000,000원 중 예상배당 20,224,000원, 미배당 238,776,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래지표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2020.06.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 6층 601호입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역·우장산역이 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 8m 도로, 동측·서측 폭 약 4m 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 토지면적 373.0㎡ · 공시지가 6,557,000원/㎡ · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 경매 환금성. 포엠빌은 16세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.2회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태이므로 환금성 지표는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체를 없다고 보면 안 됨. 조정미의 전입·점유 2022.10.04.가 말소기준 2024.08.08.보다 앞섭니다. 인수 0원 판단은 대항력 부정이 아니라 특별매각조건에 근거합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 실질취득 284,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 266,000,000원의 106.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -0.7%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 편이 맞습니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모, 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%라는 경매 지표를 감안해 재매각·처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담은 조건으로 지우지만, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 259,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리의 핵심 부담은 이 조건으로 상당 부분 해소됩니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 284,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 266,000,000원의 106.8%이고, 최근 추세도 -0.7%입니다. 여기에 16세대 규모, 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%라는 경매 환금성 지표까지 겹칩니다. 권리는 특별조건 확인 시 통과, 현재 가격은 보류. 이 사건은 ‘인수 위험이 사라졌다’는 이유만으로 현재 최저가에 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 되는 오피스텔입니다.
