서울남부지방법원 2025타경10634. 서울 강서구 화곡동 포엠빌 제6층 제601호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김용상은 2020.10.20. 거래가 266,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리 수 자체보다 대항력 있는 임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
조정미는 임대차계약일 2022.08.25., 전입·점유개시 2022.10.04., 확정일자 2022.08.25.로 말소기준인 2024.08.08. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 현재 최저가 227,200,000원 가정 배당에서는 보증금 일부가 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건이 해당 임차인에게 적용되므로, 본 분석에서는 그 미배당액을 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제6층 제601호 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김용상 (2020.10.20. 거래가 266,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 227,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 중 제6층 제601호 · 사용승인일 2020.06.18. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소
말소기준은 2024.08.08. 대전세무서장 압류입니다. 이후 2024.10.30. 서대전세무서장 압류, 2025.06.26. 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2025.07.15. 서울특별시 압류, 2026.04.15. 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.09.08. 설정된 구도균의 전세권 266,000,000원은 2022.08.22. 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2022.10.04 / 2022.08.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 85.4%, 다만 하락 추세
포엠빌은 16세대, 사용승인일 2020.06.18.이고 비교 대상 면적은 43.28㎡입니다. 확인된 거래 7건의 전체 평균은 267,571,428원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2024.03.의 266,000,000원 1건이며 최신 거래도 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 40.74㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 2021.08 | 43.28㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 7 | 274,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 266,000,000원 |
현재 최저가 227,200,000원은 최근 12개월 평균 266,000,000원의 85.4%입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득도 227,200,000원이므로 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 시세는 과거 구간 대비 -0.7%로 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이라 가격 우위만으로 강하게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,980,800원 |
| 1. 임차인 조정미 보증금 | 259,000,000원 | 223,219,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조정미 보증금의 미배당액은 35,780,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 잔액의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철5호선 화곡역·우장산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2020.06.18.입니다. 승강기·주차장·난방시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 6,557,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8m 도로, 동측과 서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 경매 평균 유찰 8.4회, 매각률 0.0%로 집계돼 있어 반복 유찰 가능성을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 조정미의 임차권등기는 대항력 있는 임차관계에서 나온 권리이므로, 낙찰 후 특별매각조건에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 원본 세목과 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 하락 반영. 현재 가격은 최근 12개월 평균의 85.4%지만 최근 추세는 -0.7%입니다. 전체 평균 267,571,428원만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 유찰·환금성 점검. 현재 3회 유찰이고 단지 경매 평균은 8.4회입니다. 가격뿐 아니라 실제 재매각 가능성과 수요층을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건은 특별조건이 핵심”
이 물건을 단순히 “대항력 있는 임차인 보증금 259,000,000원”만 보고 판단하면 현재 최저가에서 35,780,800원을 추가로 인수하는 사건처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 잔액 반환청구권을 매수인에게 행사하지 못하도록 하고 임차권등기 말소까지 조건으로 붙입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 227,200,000원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 266,000,000원의 85.4%로 내려와 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -0.7%이고, 16세대 규모의 포엠빌 경매 통계에서 평균 유찰 8.4회·매각률 0.0%가 확인되는 만큼 권리 해소와 가격 할인만으로 높은 점수를 주기에는 환금성 부담이 남습니다. 결론은 특별매각조건 확인이 전제된 권리 해소형, 가격은 할인 구간이지만 유찰·환금성은 보수적으로 접근입니다.
