부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력과 우선변제권을 가진 임차보증금 175,000,000원이 존재하는 오피스텔입니다. 다만 매각물건명세서 조건상 채권자의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 단, 확약 이행 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

189,000,000원

151,200,000원 · 2회 유찰

실질취득

151,200,000원

확약 적용 인수 0원

인수 위험

0원*

임차권 말소 조건

핵심지표

대항력 有

보증금 175,000,000원

서울남부지방법원 2025타경10661. 서울 강서구 화곡동 에스제이라벨라 제718호 오피스텔입니다. 소유자 김기령 씨가 2022년 매매로 취득한 물건이며 거래가액은 209,787,480원입니다. 핵심은 을구의 주택임차권입니다. 임차인 홍수진은 전입·확정일자·점유 요건을 갖춘 대항력 임차인으로, 일반적인 경우 부족 배당금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건은 매각조건에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 내용이 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대해서는 확약 이행을 전제로 실질 인수액을 0원으로 계산합니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경10661 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 1111 에스제이라벨라 제7층 제718호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 오피스텔
소유자	김기령 (2022.04.15. 소유권이전, 거래가액 209,787,480원)
감정가 / 최저가	189,000,000원 / 151,200,000원
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구 175,000,000원
매각기일	2026.10.16

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 확약 조건 존재

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
홍수진	175,000,000원	有	有	확약 조건상 실질 0원*

⚠️ 임차인 리스크 판단 통상 대항력 임차인의 부족 배당금은 매수인이 부담할 수 있습니다. 이 사건은 매각조건 확약으로 해당 임차권등기 말소 조건이 있으므로 확약 이행 시 실질 인수 0원입니다. *배당 부족분 26,716,800원은 확약 전제의 각주 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,916,800원
임차인 홍수진 보증금	175,000,000원	148,283,200원
주택도시보증공사	175,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 취득금액

확약 적용 기준 실질취득은 최저가 수준이며 별도 인수금액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 확약 조건이 정상 이행되면 대항력 임차인으로 인한 추가 부담 없이 취득 가능한 구조입니다.

⛔ 확인 관점 입찰 전 임차권등기 말소 조건과 매각조건 문구를 반드시 확인해야 합니다. 확약 밖의 임차인이 새롭게 확인되는 경우 판단은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 강서구청 북동측 인근으로 아파트·교육시설·다세대주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 18층 건물 내 제7층 제718호입니다.
토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등 지정 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권 말소 조건이 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 80% 수준이나 오피스텔 특성상 환금성과 임대수요를 함께 검토해야 합니다.
권리 확인. 대항력 임차권이 존재하므로 일반 물건과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부처”

이 물건의 본질은 단순한 깨끗한 권리가 아니라 대항력 임차권과 매각조건 확약의 결합입니다. 일반적인 계산이라면 175,000,000원 보증금 중 미배당액이 매수인 부담으로 연결될 수 있지만, 이 사건은 임차권등기 말소 조건이 있어 확약 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 다만 확약 확인 없는 입찰은 위험합니다. 권리상 핵심은 임차권, 입찰상 핵심은 확약입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-08	유찰	1억 8,900만원
2	2026-09-08	유찰	1억 8,900만원
3	2026-10-16	유찰	1억 5,120만원
4	2026-11-17	D-12 진행	1억 2,096만원

부동산강제경매

대항력 임차인 위험은 확약으로 해소 — 화곡동 에스제이라벨라 718호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 확약 조건 존재

③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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