서울남부지방법원 2025타경10661. 서울 강서구 화곡동 에스제이라벨라 제7층 제718호로, 공부상 오피스텔입니다. 소유자는 김기령이며 2022.04.15 소유권이전 당시 거래가액은 209,787,480원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 홍수진의 선순위 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.03.31, 확정일자는 2022.04.04, 주민등록·점유개시는 2022.04.15이고 보증금은 175,000,000원입니다.
등기상 임차권은 2024.03.05 설정됐지만, 임차인의 전입·점유 시점 자체는 2022.04.15입니다. 임차인은 배당요구도 했고 우선변제권도 갖습니다. 통상 이런 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액을 매수인이 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 일반원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111 에스제이라벨라 제7층 제718호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 내 제7층 제718호 |
| 소유자 | 김기령 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 209,787,480원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
초기 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.04.15 김기령 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 이 주택에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2024.03.05 홍수진의 보증금 175,000,000원 주택임차권이 등기됐고, 2025.06.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 임차인의 전입·점유 시점이 경매개시결정보다 앞서므로 대항력은 有로 판정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 다만 포기·말소 조건
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입/점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍수진 | 건물의 전부 | 175,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.04.04 | 대항력 有 우선변제 有 |
홍수진은 임대차계약일자 2022.03.31, 확정일자 2022.04.04, 주민등록일자·점유개시일자 2022.04.15이며 2024.03.05 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 일반적인 권리구조라면 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 보증금 잔액의 인수 여부가 가장 큰 위험요소가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 홍수진 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 10,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 189,000,000원 가정에서 홍수진의 보증금 175,000,000원은 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 10,554,000원이 배당돼 청구액 대비 164,446,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수와 실질 인수의 차이
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 일반 계산상 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 189,000,000원 | 10,554,000원 | 164,446,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 80% | 151,200,000원 | 0원 | 175,000,000원 | 26,716,800원* |
| 3회 유찰 시 · 64% | 120,960,000원 | 0원 | 175,000,000원 | 56,533,440원* |
* 일반적인 대항력 임차권 기준 계산값입니다. 이 사건은 특별매각조건에서 배당받지 못한 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 명시돼 있어 홍수진에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·교육시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 제7층 제718호이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측 광대로변 및 남동측 폭 약 8M 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2024.09.10부터 2029.09.09까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 홍수진 임차권 확인. 보증금 175,000,000원, 전입·점유 2022.04.15, 확정일자 2022.04.04, 배당요구 2024.03.05의 선순위 권리입니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 일반 계산상 임차인 미배당액이 26,716,800원·56,533,440원으로 커지지만, 특별매각조건 적용 시 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 별도 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격추세가 없어 189,000,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 등기 처리 상태를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현황 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이 사건은 특별매각조건이 승부처”
표면만 보면 보증금 175,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 부담스러운 사건입니다. 실제로 2회·3회 유찰 시 일반 계산상 미배당 보증금 인수액은 각각 26,716,800원, 56,533,440원까지 늘어납니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시했습니다. 정확도 규칙대로 이 조건을 적용하면 홍수진 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차권이 없어서 안전”이 아니라, “대항력 임차권은 분명 존재하지만 특별매각조건으로 매수인 부담이 해소되는 구조”입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 189,000,000원의 가격 메리트까지 인정할 근거는 없습니다. 권리조건은 확인 가능, 가격 판단은 보류. 입찰 전에는 무엇보다 특별매각조건의 원문과 임차권 말소 조건이 그대로 유지되는지를 최종 확인하는 것이 핵심입니다.
