179,200,000원
서울남부지방법원 2025타경10697. 강서구 화곡동 포르테하임2 제2층 제203호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 179,200,000원입니다. 소유자 윤주성은 2022.02.28. 거래가액 355,000,000원으로 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 355,000,000원을 청구하며 강제경매를 진행하고 있습니다.
권리관계의 핵심은 두 사람을 분리해서 보는 것입니다. 임차권자 변용찬은 임대차계약일 2022.02.04., 주민등록·점유개시 2022.02.28., 확정일자 2022.02.04., 보증금 355,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권자입니다. 원칙적인 배당계산만 보면 현재 최저가에서 179,108,800원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제203호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 28.91㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 제2층 · 2022.01.21. 준공 · 20세대 |
| 소유자 | 윤주성 · 2022.02.28. 소유권 취득 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 179,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계를 구분해야 한다
등기부상 우리은행 근저당권 2,400,000,000원은 2022.02.21. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2025.06.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 변용찬의 주택임차권등기와 KOVAL KSENIINA의 전입은 모두 그보다 앞선 시점입니다. 다만 변용찬은 보증금·전입·점유·확정일자가 구체적으로 확인되고 특별매각조건까지 존재하는 반면, KOVAL KSENIINA는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 위험의 성격이 다릅니다.
| 점유·임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변용찬 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 / 2022.02.04 | 355,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 배당계산상 미배당 179,108,800원이나 특별매각조건 적용 |
| KOVAL KSENIINA 현황조사 확인 | 2025.05.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 인수위험 미상 |
* 변용찬에 대한 “실질 0원”은 특별매각조건상 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 판단입니다. 이 조건은 KOVAL KSENIINA의 별도 점유·임차관계까지 해소한다고 볼 수 없습니다.
② 가격 비교 — 179,200,000원은 낮지만, 거래 표본 시점도 함께 봐야 한다
포르테하임Ⅱ(FORTEHEIMⅡ) 동일 면적대 거래 12건의 평균은 378,166,666원, 최저 355,000,000원, 최고 415,000,000원입니다. 현재 최저매각가 179,200,000원은 제공된 동일면적 평균의 47.4%입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 28.91㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.04 | 29.79㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.04 | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 2 | 408,000,000원 |
| 2022.03 | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 28.14㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.03 | 28.91㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.02 | 28.14㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.14㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 378,166,666원 |
다만 이 표의 거래시점은 모두 2022.02~2022.04이고 최신 거래도 2022.04 · 360,000,000원입니다. 따라서 179,200,000원이 제공 평균의 47.4%라는 사실은 분명하지만, 이 숫자만으로 2026.10.16 입찰 시점의 현재 시장가 대비 할인폭까지 확정해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 별도 미상 점유자가 남아 있으므로 권리 미확인 금액까지 합친 실질취득비용을 기준으로 최종 가격 메리트를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 변용찬 보증금(우선변제) | 355,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 변용찬 보증금 중 179,108,800원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건에서 채권자가 이 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 했으므로, 변용찬 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 보정합니다. 이 보정은 KOVAL KSENIINA의 미상 권리에는 적용하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 중 제2층 제203호로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 북측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역은 지목 도로 한정으로 지정기간이 2024.09.10~2029.09.09입니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사·제시목록·건축물현황도를 기준으로 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- KOVAL KSENIINA 확인이 최우선. 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시·현재 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 변용찬 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 공고·명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준을 2022년 거래에 고정하지 말 것. 제공된 12건 거래는 2022.02~2022.04에 집중되어 있으므로, 현재 최저가 179,200,000원의 실제 할인폭은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 내부 마감·하자·수선비는 현장 확인 전 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “1.792억”보다 중요한 것은 확약 밖 한 사람
이 사건은 겉으로 보면 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰돼 179,200,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 더구나 변용찬의 보증금 355,000,000원 중 배당되지 않는 179,108,800원도 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 KOVAL KSENIINA가 말소기준보다 앞선 2025.05.11. 전입자로 확인되는데 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 이 사람에게는 대항력 가능·인수위험 미상이라는 꼬리표가 남습니다. 특별매각조건은 변용찬에게만 작동하는 해소 장치이지, 다른 점유자의 권리까지 지우는 장치가 아닙니다.
가격은 매력적으로 내려왔고 주된 임차권 문제도 특별조건으로 정리됐지만, 확약 밖 미상 점유자를 확인하기 전에는 안전형으로 분류할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라 KOVAL KSENIINA의 실제 임대차관계를 입찰 전에 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.
