서울남부지방법원 2025타경10697. 서울 강서구 화곡동 포르테하임2 제203호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 350,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 단순히 이 숫자만 보면 실거래 표본 평균 378,166,666원의 59.2% 수준이라 가격 차이가 크게 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 권리조건이 먼저입니다.
등기된 임차권자 변용찬은 임대차계약일 2022.02.04, 확정일자 2022.02.04, 전입·점유개시 2022.02.28이고 보증금은 355,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정 2025.06.30보다 훨씬 앞섭니다. 원래 구조대로라면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 134,936,000원이 남아 매수인 인수문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 해당 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어 변용찬 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 확약 밖에 있는 KOVAL KSENIINA입니다. 전입일은 2025.05.11로 강제경매개시결정 2025.06.30보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 특별매각조건은 변용찬 임차권에 관한 해결책이지, 확약 밖 임차인 위험까지 없애는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 28.91㎡ · 지상6층 중 제2층 |
| 소유자 | 윤주성 (2022.02.21 매매 · 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 | 포르테하임Ⅱ(FORTEHEIMⅡ) · 20세대 · 사용승인 2022.01.21 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 해결, 별도 임차인은 미확정
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변용찬 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 확정일자 2022.02.04 | 355,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.03.06 | 승계 없음 특별매각조건으로 실질 인수 0원 |
| KOVAL KSENIINA | 2025.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수액 산정 불가 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으므로, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 다만 권리의 무게는 동일하지 않습니다. 변용찬은 보증금·확정일자·전입·임차권등기와 배당요구가 모두 확인되고 특별매각조건까지 존재합니다. 반면 KOVAL KSENIINA는 전입만 확인되고 핵심 금액정보가 없어 인수위험을 수치로 닫을 수 없는 상태입니다.
③ 시세 비교 — 224,000,000원만 놓고 보면 낮지만, 최종 취득원가는 미확정
포르테하임Ⅱ 전용 28.91㎡ 안팎 실거래 표본은 2022.02~2022.04에 형성되어 있습니다. 표본 평균은 378,166,666원, 최신 거래는 2022.04의 360,000,000원, 표본 최저는 355,000,000원, 최고는 415,000,000원입니다. 현재 최저매각가 224,000,000원은 표본 평균의 59.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 28.91㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.04 | 29.79㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.04 | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 2 | 408,000,000원 |
| 2022.03 | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 28.14㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.03 | 28.91㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.02 | 28.14㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.14㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 378,166,666원 |
또한 이 실거래 표본은 2022.02~2022.04에 집중되어 있고 매각기일은 2026.09.08입니다. 따라서 378,166,666원이라는 평균값만으로 현재 시장가를 확정해서는 안 됩니다. 이 사건에서 가격 메리트는 분명 존재할 가능성이 있지만, 권리확인 전에는 그 메리트를 확정 가점으로 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 변용찬 보증금 (우선변제) | 355,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 변용찬의 미배당액은 134,936,000원입니다. 일반 구조에서는 매수인 인수 문제가 되지만, 이 사건은 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 하므로 변용찬 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 KOVAL KSENIINA에 대한 별도 인수위험을 해소하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 변용찬 보증금만 보면 낙찰가 하락 효과가 사라지는 구조
| 회차 | 매각가 | 변용찬 룰상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 224,000,000원 | 134,936,000원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 179,200,000원 | 179,108,800원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 143,360,000원 | 214,447,040원 | 실질 0원 |
특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 변용찬의 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 355,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 그 핵심 부담을 특별매각조건으로 제거했다는 점이 매우 중요합니다. 다만 별도 미상 임차인까지 동일하게 제거되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택). 철근콘크리트구조, 지상6층 중 제2층 제203호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 공시지가 4,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없으나 소유자 및 이해관계인의 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.5회, 낙찰률은 7.69%입니다. 가격 할인만으로 환금성을 낙관하기보다는 매수층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 변용찬 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- KOVAL KSENIINA 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료를 통해 권리범위를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 상한. 224,000,000원은 확정 취득가가 아니라 변용찬 확약을 반영한 하한입니다. 별도 임차인 인수액이 확인되면 그만큼 실질취득비용이 늘 수 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 거래 표본은 2022.02~2022.04입니다. 평균 378,166,666원과 최신 거래 360,000,000원만으로 2026년 매각 시점의 시세를 확정하지 마세요.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·점유상태·사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 변용찬 임차권 말소 조건과 현재 점유자 KOVAL KSENIINA의 실제 점유관계를 분리해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “355,000,000원 인수형”은 풀렸지만, 권리분석은 아직 닫히지 않았다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 변용찬 보증금 355,000,000원은 대항력·우선변제 구조상 원래 매수인에게 큰 부담을 남길 수 있었지만, 특별매각조건으로 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 그 인수는 실질 0원입니다. 이 부분만 놓고 보면 224,000,000원의 최저가는 실거래 표본 평균 378,166,666원보다 크게 낮습니다.
그러나 별도 전입자 KOVAL KSENIINA가 있습니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다. 따라서 이 물건을 “인수 0원짜리 224,000,000원 매물”로 단정하면 안 됩니다. 주된 위험 하나는 특별매각조건으로 제거됐지만, 확약 밖의 미상 임차인 하나가 남아 있는 사건입니다. 가격은 매력적일 수 있어도 권리가 닫히지 않았으므로, 최종 판단은 KOVAL KSENIINA의 임대차관계를 확인한 뒤 내려야 합니다.
