춘천지방법원 2025타경10314. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 피움힐링파크 내 부동산입니다. 본건 등기상 소유자는 주식회사피움리조트이며, 감정평가상 기호(1~3)의 1층은 근린생활시설인 전시장, 기호(1,2)의 2층은 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 토지 관련 기재에는 4,530㎡의 대지가 확인됩니다.
가격의 낙폭은 큽니다. 감정가 2,441,530,400원에 출발한 경매가 6회 유찰되면서 최저매각가 287,244,000원에 이르렀습니다. 하지만 일반 아파트와 달리, 전시장·사무실과 토지 등을 함께 살펴야 하는 물건입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장에서 적정한지 판단하기 어렵고, 일괄매각의 대상 및 제외 물품도 구분해야 합니다.
권리 측면에서는 주식회사구앤리의 근저당이 말소기준입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 국세·지방세의 배당순위 문제와 근저당부채권에 설정된 질권은 별도로 검토할 필요가 있습니다. 등기상 말소 가능성과 실제 인도·운영의 용이함은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10314 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-44 1동 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 340 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(전시장) 및 사무실 등 |
| 감정평가상 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 및 단층 건물 |
| 사용승인 | 2023.04.12 |
| 토지 기재면적 | 4,530㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 |
| 감정가 | 2,441,530,400원 |
| 최저매각가 | 287,244,000원 (6회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 경매신청채권자 | 주식회사 윈즈에프앤아이대부 |
| 청구금액 | 772,802,753원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.20 주식회사구앤리 근저당권 · 채권최고액 2,250,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 미술품 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 확인할 예외
말소기준권리는 2023.06.20 설정된 주식회사구앤리의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,250,000,000원이며, 채무자는 이상신입니다. 공동담보에는 야촌리 1024-44 토지와 2동·3동 건물도 기재되어 있습니다.
말소기준보다 앞서 설정된 2023.06.07 국세 압류는 2023.09.21 등기상 말소되어 있습니다. 반면 2024년에 설정된 국세·지방세 압류와 2025년 서울보증보험 가압류 등은 말소기준 이후 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다.
2023.06.30: 채권액 750,000,000원 질권설정.
2023.12.26: 채권액 2,100,000,000원 질권설정.
2024.02.06: 질권 관련 채무자가 주식회사도천산컨설팅으로 변경.
이는 근저당권부채권을 대상으로 하는 권리관계입니다. 질권 채권액을 근저당 채권최고액에 별도로 더해 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 다만 질권의 존속·말소 및 실제 배당수령 관계는 원본 등기와 배당절차를 통해 확인해야 합니다.임차인 신고 내역은 0명이며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차관계가 절대 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 12%가 시세의 12%는 아니다
현재 최저매각가는 287,244,000원으로, 감정가 2,441,530,400원의 약 11.76%입니다. 감정가 대비 큰 폭의 가격 조정이 이루어진 것은 분명합니다.
다만 이 물건은 피움힐링파크 내 전시장·사무실 등 특수한 이용형태를 갖고 있습니다. 일반 주거용 부동산처럼 동일 평형의 거래 평균을 적용할 수 없으며, 실제 시장에서 어느 정도 가격에 매매되는지도 별도로 확인해야 합니다.
| 가격 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2,441,530,400원 | 경매 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 287,244,000원 | 6회 유찰 · 감정가의 약 11.76% |
| 7회 유찰 시 | 201,070,800원 | 감정가 대비 8.24% 시나리오 |
| 8회 유찰 시 | 140,749,560원 | 감정가 대비 5.76% 시나리오 |
후속 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 낙찰가가 내려가는 것과 환금성이 개선되는 것은 별개의 문제입니다. 실제 매매사례·임대수익·유지비용을 확인하지 않고 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,821,416원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사구앤리 | 2,250,000,000원 | 282,422,584원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 실제 확정채권액과 질권자의 배당수령 관계에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 배당 추정에서는 매각대금 287,244,000원 중 집행비용 4,821,416원을 먼저 차감하고, 나머지 282,422,584원이 주식회사구앤리 근저당에 배당됩니다.
배당계산에 포함된 채권총액은 2,637,584,000원이고, 채권자 미배당액은 2,355,161,416원입니다. 후순위 서울보증보험 가압류와 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
경매신청채권자인 주식회사 윈즈에프앤아이대부의 청구금액은 772,802,753원입니다. 회차별 시뮬레이션에는 이 신청채권자의 예상배당이 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 앞서 확인한 근저당부채권 질권과 신청채권자의 관계가 있으므로, 이를 신청채권자의 최종 회수액이나 실제 손실액으로 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 287,244,000원 | 2,355,161,416원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 201,070,800원 | 2,440,128,191원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 140,749,560원 | 2,499,604,934원 | 0원 |
회차가 진행될수록 배당가능금액은 줄어들고 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 반면 본 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 가격 하락 자체가 기존 근저당채무의 매수인 승계액을 늘리는 구조는 현재 계산에서 확인되지 않습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 피움힐링파크 내에 있습니다. 인근은 임야, 농경지, 일부 농가주택 및 피움힐링파크 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능합니다. 다만 시내버스 정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1~3)의 1층은 근린생활시설인 전시장으로 이용 중이며, 기호(1,2)의 2층은 사무실 등으로 이용 중입니다. 일반 주거용 건물로 가정해서는 안 됩니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 2층·단층 건물입니다. 외벽은 노출콘크리트, 블럭노출, 샌드위치판넬 위 치장격자콘크리트 마감 등이며, 내벽에는 노출콘크리트 및 내부 인테리어 마감 등이 사용되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재발신기·수신기, 화재탐지설비 등이 있습니다. 기호(1,2)의 2층에는 유류온수보일러 개별난방과 천정형 시스템냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 기재면적은 4,530㎡입니다. 평지의 부정형 토지로서 도로접면은 세로한면(가)이며, 토지이용상황은 주상기타로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 생산관리지역이며 준보전산지 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 보전관리지역에 접하고, 건축법상 도로 관련 기재도 있습니다. 공시지가는 38,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 여부도 별도로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 전시장·사무실과 토지의 복합적 이용특성상 매수자 수요와 재활용 가능성의 개별 검토가 필요합니다. 6회 유찰 이력은 가격 형성 및 매각 가능성을 신중하게 살펴야 할 이유입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 검증. 감정가 대비 약 12%라는 수치만으로 투자수익을 판단하지 마세요. 유사한 토지·전시장·근린생활시설의 거래사례와 본건의 실제 활용·처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 1동 등기 내용과 감정평가상 기호(1~3), 공동담보에 표시된 토지·2동·3동의 관계를 매각목록 및 물건명세서에서 대조하세요. 토지와 건물의 정확한 매각 범위를 확정해야 합니다.
- 제시외 건물·미술품. 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 소유자 미상 및 이민수 소유 미술품은 제외됩니다. 실제 시설 내부의 전시물·비품과 매각 대상의 경계를 확인하세요.
- 조경수·조경석. 토지 지상의 조경수와 조경석은 평가에 포함되어 있습니다. 현장 수량 및 상태, 토지 이용계획과의 관계를 점검하세요.
- 질권·신청채권자. 주식회사구앤리 근저당부채권의 질권설정과 주식회사윈즈에프앤아이대부의 경매신청 관계를 등기원본과 배당 관련 서류에서 확인하세요. 질권 채권액을 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세. 등기상 압류는 매각소멸 대상이지만 당해세·법정기일 등에 따른 우선배당 가능성이 있습니다. 관련 조세채권과 배당순위를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입·사업자등록 등 대항력 판단에 필요한 사항을 현장에서 확인하세요.
- 명도·잔존물. 소유자 또는 다른 점유자의 실제 사용 여부와 매각에서 제외된 미술품의 반출 문제를 점검하세요. 인도 절차와 시설 정리 비용은 별도로 고려해야 합니다.
- 토지이용 제한. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 및 도로 관련 제한사항을 검토하고, 예정하는 용도에 필요한 인허가가 가능한지 확인하세요.
- 실제 유지비용. 전시장·사무실의 냉난방설비, 건물 유지관리, 미납 공과금 및 시설 보수 필요성을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 배당관계 서류를 입찰 전에 최신 상태로 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 12%”보다 중요한 것은 실제 가치와 활용 가능성
춘천지방법원 2025타경10314는 2,441,530,400원의 감정가에서 287,244,000원의 최저매각가까지 내려온 물건입니다. 감정가 대비 낙폭만 보면 주목할 만하지만, 6회 유찰이라는 이력 자체가 가격과 매수 수요를 신중하게 검토해야 할 근거이기도 합니다.
권리분석에서는 2023년 주식회사구앤리 근저당이 말소기준이 되고, 이후 압류·가압류 등이 매각소멸 대상으로 정리됩니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당액 2,355,161,416원을 낙찰자가 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
그러나 근저당부채권 질권, 국세·지방세 배당, 확인되지 않은 임대관계, 일괄매각 범위와 미술품 제외조건은 입찰 전에 해결해야 할 확인사항입니다. 또한 전시장·사무실과 토지의 특수한 이용형태로 인해 실제 시장가치와 환금성을 일반 아파트처럼 판단하기 어렵습니다.
결론은 가격의 절대적인 낮음보다 권리·현장·활용가치의 검증이 우선이라는 것입니다. 감정가 대비 할인율만으로 매수를 결정하기보다는 실제 매각대상과 점유관계, 시장에서의 처분 가능성 및 추가 비용을 확인한 후 입찰가격을 판단해야 합니다.
