춘천지방법원 2025타경10314. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리의 ‘피움힐링파크’ 내 물건입니다. 감정 이용상태상 1층은 근린생활시설인 전시장, 2층은 사무실 등으로 이용 중이며, 사건의 용도 표시는 대지 + 토지입니다. 토지는 4,530㎡의 대지로 생산관리지역에 속하고, 차량 접근은 가능하지만 시내버스 정류장과의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 불편한 것으로 조사됐습니다.
권리의 중심은 2023년 6월 20일 설정된 주식회사구앤리의 채권최고액 2,250,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 근저당권부채권에 대한 질권설정과 변경 부기등기가 있으므로, 입찰 전 최신 등기부에서 매각 후 등기정리 범위를 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10314 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-44 1동 · 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 340 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설(전시장) · 2층 사무실 등 |
| 토지 | 대 4,530㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 38,700원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 및 단층 · 2023.04.12 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,441,530,400원 / 287,244,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 윈즈에프앤아이대부 / 772,802,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 지상의 조경수 및 조경석 평가 포함 |
| 매각 제외 | 소유자 미상의 미술품 및 이민수 소유의 미술품 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인은 0명이며 임차보증금이나 대항력 임차인의 인수 문제는 없습니다. 2023년 6월 7일 국의 압류는 2023년 9월 21일 해제로 이미 말소됐습니다. 말소기준은 2023년 6월 20일 주식회사구앤리 근저당권이고, 이후의 국·고성군·국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 주식회사 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 11.76%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 2,441,530,400원, 현재 최저매각가는 287,244,000원입니다. 감정가 대비 11.76%까지 하락했으며 이미 6회 유찰됐습니다. 그러나 동일 자산의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 낮다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 287,244,000원 | 2,355,161,416원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 201,070,800원 | 2,440,128,191원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 140,749,560원 | 2,499,604,934원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 따라서 현 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 287,244,000원입니다. 다만 농경지·임야·농가주택이 혼재한 지역의 전시장·사무실 이용 자산이고, 대중교통이 불편하며 6회 유찰된 만큼 활용 가능한 매수층이 제한될 위험을 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,821,416원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사구앤리 | 2,250,000,000원 | 282,422,584원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,637,584,000원 중 예상배당은 282,422,584원, 채권 미배당은 2,355,161,416원입니다. 신청채권자 청구액은 772,802,753원이며 현재 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 피움힐링파크 내에 위치하며, 인근은 임야·농경지·일부 농가주택 및 피움힐링파크 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근은 가능하지만 시내버스 정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 불편합니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설인 전시장, 2층은 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재발신기·수신기, 화재탐지설비를 갖추고 있으며, 2층에는 유류온수보일러 개별난방과 천정형 시스템냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지계획. 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역에 포함되며 보전관리지역과 접합니다. 도로 일부도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아닌 전시장·사무실 이용 자산으로 매수 목적이 제한될 수 있으며, 6회 유찰 이력 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 토지 지상의 조경수·조경석은 평가에 포함되지만, 소유자 미상의 미술품 및 이민수 소유 미술품은 매각에서 제외됩니다. 현장에서 경계를 확인해야 합니다.
- 실거래 없는 가격 검증. 감정가 대비 11.76%만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고 토지·건물·설비·조경의 개별 가치와 향후 처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 근저당 부기등기. 근저당권부채권의 질권설정과 질권변경이 기재돼 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 말소 범위를 재확인해야 합니다.
- 압류·당해세. 국·고성군·국민건강보험공단 압류의 체납 원인과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 접근과 활용. 차량 진입로, 도로 일부 포함 상태, 전시장·사무실의 현재 점유와 내부 시설, 냉난방·소방설비 작동 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 등의 제한이 계획한 사업과 충돌하는지 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 활용성과 환금성이 승부처
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 말소기준 이후의 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 2,441,530,400원이 6회 유찰돼 287,244,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 11.76%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
주변 환경과 대중교통, 전시장·사무실이라는 이용 형태, 일괄매각 범위, 미술품 매각 제외, 토지이용 규제까지 고려하면 매수 목적이 분명한 입찰자에게만 적합합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·활용성·재매각 위험은 높습니다. 입찰 여부는 감정가 할인율이 아니라 현장 실사와 구체적인 운영·처분 계획을 기준으로 결정해야 합니다.
