의정부지방법원 2025타경65256. 경기도 고양시 일산동구 중산동 삼성캐슬 107동 4층 402호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 나세란이며 2021.03.26. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.26. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당권 180,000,000원은 2021.02.26. 이미 말소돼 이번 경매의 기준권리가 아닙니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 230,000,000원이 112,700,000원까지 내려왔다”는 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차 관련 권리가 존재하기 때문입니다. 박태준은 2021.02.26. 주민등록·점유를 시작했고, 2024.03.21. 임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기에는 1차 보증금 240,000,000원, 2차 보증금 250,000,000원이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-38 삼성캐슬 107동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 성석로 69-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 나세란 · 2021.03.26. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.22 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2015.11.02. 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 180,000,000원이지만 2021.02.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 강제경매에서는 2025.12.26. 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 박태준의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.03.21.에 등기돼 원칙적으로 인수 검토 대상이지만, 2026.03.19. 제출된 확약 때문에 박태준 관련 승계 위험은 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경윤 | 2025.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 박태준 | 2021.02.26 · 임차권등기 2024.03.21 | 1차 240,000,000원 2차 250,000,000원 | 원칙상 有 확약으로 포기 | 주장 | 실질 0원* |
* 박태준 관련 보증금은 최신 등기금액 250,000,000원으로, 확약이 없으면 현재 최저가보다 커 실질취득액이 약 250,000,000원에 수렴하는 인수형 구조입니다. 그러나 2026.03.19. 확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 명시해 박태준 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 김경윤에게 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 110,322,200원 |
| 미배당 | - | 139,677,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,700,000원 가정에서 집행비용 2,377,800원을 제외하면 주택도시보증공사에 110,322,200원이 배당되고, 청구액 250,000,000원 중 139,677,800원이 미배당으로 남습니다. 그럼에도 박태준 관련 임차권은 확약 내용상 전액 변제를 받지 못해도 말소 동의가 제출돼 있다는 점이 이 사건의 가장 중요한 안전장치입니다.
④ 가격보다 중요한 ‘실질취득액’
현재 최저가는 감정가 230,000,000원의 49%인 112,700,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 78,890,000원, 그 다음은 55,223,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
하지만 이 사건에서는 최저가 자체를 실질취득비용으로 보면 안 됩니다. 박태준 관련 권리는 확약 때문에 실질 인수 0원으로 정리되지만, 김경윤의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인의 총비용은 112,700,000원 + 김경윤 관련 미확정 승계액의 형태로 봐야 합니다. 김경윤 보증금과 권리관계가 확정되기 전에는 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 건축물현황도상 다락이 소재합니다.
- 입지. 안곡고등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며, 토지면적 544.0㎡, 공시지가 1,055,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 가축사육제한구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 규모·환금성. 삼성캐슬107동은 총 8세대, 2015.10.22. 사용승인으로 조사됐습니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.6회, 매각률은 16.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경윤 보증금 확인이 최우선. 전입일 2025.10.15.은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 실제 임대차계약·점유관계를 확인해야 합니다.
- 박태준 확약서 원문 대조. 2026.03.19. 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 확약의 범위를 혼동하지 말 것. 박태준 관련 권리가 실질 0원이더라도 김경윤에게 그 효력이 자동으로 미치지 않습니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 승계액이 확정되기 전에는 112,700,000원을 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.
- 다락 확인. 감정요항표에는 건축물현황도상 다락이 있다고 기재돼 있으므로 현황과 공부의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 78,890,000원, 4회 유찰 55,223,000원으로 내려가도 임차인 권리 확인 없이 가격만 보고 접근하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 밖 1명이 더 중요하다
이 물건은 표면적으로 감정가 230,000,000원에서 최저가 112,700,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 임차인별로 갈립니다.
박태준은 최신 임차보증금이 250,000,000원이라 원래라면 대표적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가보다 보증금이 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득액은 약 250,000,000원에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 다만 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했기 때문에 이 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
문제는 확약 밖의 김경윤입니다. 2025.10.15. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “박태준 위험은 해소됐지만 별도 미상 임차인 때문에 실질취득액이 아직 확정되지 않은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 49%라는 숫자 하나로 가격 메리트를 부여하기보다, 김경윤의 임대차관계가 먼저 해소·확정돼야 입찰가격 판단이 가능합니다.
