의정부지방법원 2026타경894. 고양시 일산서구 덕이동 발렌시아 비동 1층 101호의 다세대주택입니다. 감정가는 173,000,000원이었지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,770,000원입니다. 말소기준은 2019.06.19 농협은행 근저당권 202,800,000원이며, 이후 존속하는 도이치파이낸셜 근저당, 국가·고양시 압류, 경기신용보증재단 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 현재 최저가는 비교 실거래 평균 169,000,000원의 50.2%입니다. 다만 실거래는 2022.08과 2022.09의 2건뿐입니다. 따라서 현재 회차의 큰 할인율은 분명한 사실이지만, 그 수치만으로 2026년의 실제 매매가를 단정하기보다는 현장 환금성과 최신 시세 확인을 함께 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경894 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 769-3 발렌시아 비동 1층101호 |
| 등기부 표시 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 769-3, 721-48 발렌시아 제비동 · 경기도 고양시 일산서구 장자길82번길 27-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 101호 · 사용승인일 2018.10.24 |
| 소유자 | 박성호 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 171,705,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.06.19 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 202,800,000원입니다. 그 뒤 존속하는 도이치파이낸셜주식회사 근저당 37,200,000원, 국가 압류, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 고양시 압류와 2026.03.05 경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 84,770,000원은 비교 평균의 50.2%
발렌시아A동B동은 15세대이고 비교 대상 면적은 49.74㎡입니다. 확인된 실거래는 2건이며 평균 거래금액은 169,000,000원, 최저 163,000,000원, 최고 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 48.63㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.08 | 49.74㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 평균 | 49.74㎡ | 2건 | 169,000,000원 |
현재 최저가 84,770,000원은 최근12개월 평균으로 제시된 169,000,000원의 50.2%입니다. 최신 거래로 제시된 2022.09 거래 163,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 173,000,000원과 비교하면 현재 회차는 감정가의 49%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 202,800,000원 | 82,844,140원 |
| 3. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 37,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 260,000,000원 중 예상 배당액은 82,844,140원이고, 미배당액은 177,155,860원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 177,155,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 202,129,103원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 219,610,372원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 171,705,083원은 전액 충족되지 않고, 예상 배당액은 82,844,140원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 북동쪽 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·창고 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서쪽으로 노폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 1층 101호이며 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 2필지 일단지 부정형의 다세대주택 건부지이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 728,700원/㎡.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 발렌시아A동B동은 15세대이고 확인 실거래는 2건입니다. 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 최저가 84,770,000원은 비교 실거래 평균의 50.2%이지만 거래 표본은 2건이며 거래월은 2022.08·2022.09입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 15세대 규모이므로 아파트처럼 거래량이 충분하다고 전제하지 말고 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.06.19 농협은행 근저당이 기준이며 후순위 존속 권리의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 판단은 가격과 환금성”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.19 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위로 남은 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 2회 유찰을 거쳐 84,770,000원까지 낮아져 비교 실거래 평균의 50.2%입니다. 다만 발렌시아A동B동은 15세대, 확인 실거래는 2건뿐이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 가격 할인 자체는 크지만, 현장 점유와 실제 환금성 확인까지 끝내야 완성되는 입찰입니다.
