의정부지방법원 2026타경60006. 파주시 야당동 디베뉴스타 10층 1012호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 2024.11.25. 설정된 윤초롱의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.10.28., 확정일자는 2022.10.31., 전입·점유개시는 2022.11.14.로, 말소기준인 2026.01.05. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 추가 사실이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 윤초롱)가 2026.05.21. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 윤초롱 임차인에만 적용되는 것이며, 본건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1044-2 디베뉴스타 10층 1012호 · 경기도 파주시 경의로1004번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하1층·지상10층 건물 내 제10층 제1012호 |
| 소유자 | 김기화 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2026.01.05. 강제경매개시결정입니다. 2018.04.12. 설정된 하나은행 근저당권 97,200,000원은 2018.12.10. 이미 말소됐고, 윤초롱의 전입·점유 및 임차권등기는 경매개시결정보다 앞섭니다. 이후 파주시·속초시 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤초롱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 가격 해석 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 49,490,000원으로 감정가 101,000,000원의 49.0%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 동일 물건군의 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.
이 사건에서는 확약 적용 후 실질취득가가 최저가와 동일한 49,490,000원이라는 점이 중요합니다. 즉 보증금 100,000,000원을 실질취득가에 더하는 구조가 아닙니다. 반대로 확약이 없다고 가정한 배당 산식에서는 현 회차 51,800,820원, 3회 유찰 시 66,380,574원, 4회 유찰 시 76,586,402원의 임차보증금 미배당이 발생하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,290,820원 |
| 1. 임차인 윤초롱 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 윤초롱 보증금 부족분은 51,800,820원입니다. 다만 2026.05.21. 확약서가 제출돼 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 확인되므로, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정중학교 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 혼재한 노선상 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상10층 건물의 제10층 제1012호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 22미터, 남측 및 서측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,446,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21. 제출된 확약이 윤초롱·보증금 100,000,000원·본건 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약상 미변제 시에도 말소 동의가 있으므로, 매각 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 49,490,000원이 감정가의 49.0%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 거래·임대수요를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 사용·임대 계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기 순서만 보면 이 물건은 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 최저가 49,490,000원에서 배당 산식상 미배당액은 51,800,820원으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21. 확약에서 대항력을 포기하고 전액을 돌려받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정확도 규칙상 윤초롱 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현 회차의 실질취득은 49,490,000원으로 봅니다. 다만 이 가격이 감정가의 49.0%까지 내려왔다는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 평가는 별개의 문제입니다. 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 되며, 근린시설·오피스텔 이용 물건의 실제 거래성과 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 시세 검증. 이 두 가지가 본건의 승부처입니다.
