대전지방법원 2025타경11807. 천안종합버스터미널 남서측 인근의 천안랜드마크타워 16층 1618호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 68,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 5,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 낙찰가만 내고 끝나는 구조가 아닙니다. 실제 임차인 1명인 이신호가 보증금 75,000,000원의 임차권등기를 보유하고 있으며, 전입신고와 확정일자가 현재 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
현재 매각가 가정에서 집행비용 500,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 5,099,200원입니다. 보증금 중 변제되지 않는 69,900,800원은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가 5,600,000원과 인수액을 합한 실질취득은 75,500,800원으로, 감정가 68,000,000원보다 오히려 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 16층 1618호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 18층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 주식회사코리아경매 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 5,600,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이신호 / 72,979,138원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인일 | 2006.01.11 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 잔액이 핵심
현재 경매개시결정은 2025.05.28. 접수됐지만, 임차인 이신호의 전입신고와 확정일자는 2018.02.22., 점유개시는 2018.02.23.입니다. 이후 2022.07.06. 보증금 75,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이신호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2018.02.22 / 2018.02.22 점유개시 2018.02.23 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 미배당 잔액 인수 |
이신호는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 배당요구가 있으며, 현재 회차 예상배당은 5,099,200원입니다. 보증금 부족액 69,900,800원은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 5,600,000원 | 69,900,800원 | 75,500,800원 |
| 8회 유찰 시 | 3,919,999원 | 71,550,561원 | 75,470,560원 |
| 9회 유찰 시 | 2,743,999원 | 72,705,393원 | 75,449,392원 |
8회 또는 9회까지 더 유찰돼도 매각대금이 줄어든 만큼 임차보증금 인수액이 커집니다. 실질취득액은 계속 약 75,500,000원 수준이므로, 추가 유찰 자체가 의미 있는 가격 할인으로 연결되지 않습니다. 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없지만, 현재 실질취득액이 감정가보다 높은 사실은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 500,800원 | - |
| 1. 임차인 이신호 보증금 | 75,000,000원 | 5,099,200원 | 69,900,800원 |
| 기타 채권자 합계 | 13,026,366,517원 | 0원 | 13,026,366,517원 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 8.9%로 추정된 500,800원입니다. 임차보증금 중 69,900,800원은 매수인 인수로 계산됐으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안종합버스터미널 남서측 인근이며, 주변은 상업용 건물·근린생활시설·공원·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이지만 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 40m~50m 광로에 접하고, 동측과 남측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 시가지경관지구와 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 6필 일단의 주상용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 7,880,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 18층 건물로 외벽은 석재 붙임과 페인팅, 내부는 벽지와 일부 타일 마감입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 판단. 현재 회차 실질취득은 75,500,800원입니다. 최저가 5,600,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 임차보증금 지급 증빙 확인. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 전입세대 확인, 점유 경위와 임차권등기명령 기록을 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이신호로 표시된 이유와 기존 소유자·현 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 이전 경매 기록 확인. 2024.11.12. 강제경매 매각 후에도 임차권등기가 남은 경위와 당시 배당표·매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 별도 조사. 실질취득이 감정가를 넘으므로 동일 건물 거래가, 임대료, 공실률, 관리비를 확인한 뒤 수익성을 계산해야 합니다.
- 관리비와 세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능 금액을 관리단·관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당표와 이전 경매기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “560만원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 핵심은 7회 유찰이나 5,600,000원의 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원이 매각대금보다 커, 현재 회차에서 69,900,800원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 그 결과 실질취득은 75,500,800원으로 감정가보다 7,500,800원 높아집니다.
추가로 유찰돼 법원에 낼 금액이 줄어도 임차보증금 부족액이 늘어나 총부담은 약 7,550만원에서 거의 변하지 않습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 표면가격은 낮지만 총부담과 확인 난도는 높은 인수형 물건으로, 최저가만 보고 접근할 대상은 아닙니다.
