의정부지방법원 2026타경60057. 파주시 야당동 금호타운 102동 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 51.28㎡입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰되어 70%까지 내려왔다”가 아닙니다. 등기부상 주성돈의 주택임차권은 주민등록·점유개시가 2020.09.04., 확정일자가 2020.08.19.로 말소기준인 2025.04.04. 파주시 압류보다 빠릅니다. 원칙대로만 계산하면 현재 최저가에서 보증금 미회수액 46,042,400원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 주성돈 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 현황조사상 안진아는 2025.10.15. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60057 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 486-37 금호타운 102동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.28㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 지하1층 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 안현정 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
말소기준은 2025.04.04. 파주시 압류입니다. 그보다 앞선 주성돈 임차권은 보증금 175,000,000원, 전입·점유 2020.09.04., 확정일자 2020.08.19.로 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 배당표만 기계적으로 적용하면 현재 매각가에서 집행비용 2,642,400원을 제외한 128,957,600원이 우선변제되고, 46,042,400원이 미회수됩니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주성돈 | 건물의전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.09.04. | 2020.08.19. | 175,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 · 실질 0원 |
| 안진아 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.10.15. | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
안진아의 보증금은 확인되지 않았지만 전입일이 2025.10.15.로 말소기준권리 2025.04.04.보다 늦습니다. 따라서 제공된 자료상 대항력은 없으며, 주성돈과 달리 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보이지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.316억 vs 최근 거래 1.70억
금호타운102동은 총 11세대, 2017.06.23. 준공된 다세대입니다. 전용 51.28㎡와 면적이 일치하는 최근 거래는 2025.02. 2층 170,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 51.28㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.28㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인 실질취득액은 현재 최저가와 같은 131,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 77.4%입니다. 즉 가격만 놓고 보면 최근 확인된 동일 면적 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐인 11세대 다세대이므로, 아파트 대단지처럼 충분한 표본을 가진 시세라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 임차인 주성돈 보증금 (우선변제) | 175,000,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 주성돈 보증금 부족분은 46,042,400원입니다. 그러나 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 주성돈 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전후가 다르다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 131,600,000원 | 46,042,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 92,120,000원 | 84,938,160원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 64,483,999원 | 112,076,713원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 커, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 확약으로 바로 그 핵심 위험이 제거됐다는 점이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 경기도 파주시 야당동 한소망교회 동측 인근이며 공동주택과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 581.0㎡ · 공시지가 938,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상4층이며 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 금호타운102동은 총 11세대이며 최근 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 안진아 점유 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 점유관계와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 2025.02. 170,000,000원 1건뿐이므로 해당 거래 하나만으로 적정가를 확정하지 않는 것이 좋습니다.
- 1층 특성. 대상은 1층이고 최근 비교 거래는 2층입니다. 동일 면적이라도 층·상태 차이를 감안해야 합니다.
- 토지거래 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 실제 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “46,042,400원 인수”가 결론이 아니다
이 사건은 자동 배당표만 보면 위험해 보입니다. 현재 최저가 131,600,000원에서 주성돈 임차보증금의 미배당액이 46,042,400원 발생하기 때문입니다. 그러나 2026.05.21. 확약서가 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정확도 규칙상 그 금액은 룰상 미배당액일 뿐 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득은 131,600,000원으로 내려오며, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 170,000,000원의 77.4%입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐고 가격도 최근 확인된 거래보다 낮습니다. 다만 11세대 다세대에 거래 표본이 1건뿐이고, 현 점유자 안진아의 보증금이 확인되지 않았다는 점은 남습니다. 확약 원문이 그대로 유효하다는 전제에서 권리와 가격은 긍정적이지만, 소규모 다세대의 환금성과 점유 확인이 최종 판단의 관건입니다.
