102,900,000원
의정부지방법원 2026타경60131. 파주시 파주읍 연풍리 동광모닝스카이아파트 105동 3층 302호입니다. 현재 소유자는 허석훈이고, 2016.10.14 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 2026.01.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 210,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 102,900,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “49%까지 떨어진 아파트”로 보면 안 됩니다. 2022.04.28 전입한 차현숙의 210,000,000원 임차보증금이 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026.05.21 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서가 제출됐습니다. 이 확약은 차현숙의 임차권에 한해 적용되므로, 해당 임차보증금의 미배당액은 룰상 계산과 달리 실질적으로 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 동광모닝스카이아파트 105동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(아파트) · 지상15층 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 허석훈 · 2016.10.14 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약으로 실질 인수가 해소된다
현재 권리분석의 기준은 2025.06.13 신한카드 주식회사의 가압류 15,140,333원입니다. 그보다 앞선 2022.04.28 차현숙의 전입·점유가 확인되고, 확정일자도 2022.04.11이므로 차현숙은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 2024.05.03에는 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
따라서 확약을 빼고 계산하면 현재 최저가 102,900,000원에서는 집행비용 2,240,600원을 제외한 100,659,400원만 임차보증금에 배당되고, 나머지 109,340,600원은 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 2026.05.21 확약에 따라 차현숙은 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 차현숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 전입·점유 2022.04.28 확정일자 2022.04.11 임차권등기 2024.05.03 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 확약 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 차현숙은 보증기관 중복신고자로 분류된 임차인이 아니며, 확약에 따라 해당 임차인의 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 가격 구조 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가 210,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 평형의 최근 실거래 기준값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단하지 않습니다. 이 물건의 현재 가격 판단은 실거래 비교보다 확약이 실제로 유효하게 적용되는지를 먼저 확인한 뒤 진행해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차보증금 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 109,340,600원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 139,666,540원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 160,886,578원 | 실질 0원 |
확약을 배제한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 109,340,600원 → 139,666,540원 → 160,886,578원으로 커집니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있어 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 차현숙 보증금 | 210,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,140,333원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 159,568,751원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 차현숙의 보증금 중 109,340,600원이 미배당되지만, 2026.05.21 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 이 금액의 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 세경고등학교 동측 인근으로, 기존주택과 아파트가 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상15층 내 제3층 제302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 연풍초등학교·세경고등학교 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 당사자와 적용 범위를 매각물건명세서와 직접 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 현재 을구 12번 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 낙찰 후 확약에 따라 실제 말소가 이행되는지 확인해야 합니다.
- 109,340,600원 구분. 현재 배당 계산의 미배당 보증금은 룰상 인수액이지, 확약을 반영한 실질 인수액이 아닙니다. 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가 49%지만 동일 평형 최근 실거래와의 비교가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”는 결론을 감정가 할인율만으로 내리지 마세요.
- 소유권·점유 확인. 현재 소유자는 허석훈입니다. 실제 현장 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 교육환경 관련 상대보호구역 내용을 관할기관 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 차현숙은 2022.04.28 전입·점유하고 2022.04.11 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인이며 보증금은 210,000,000원입니다. 현재 최저가 102,900,000원만 놓고 보면 배당 후 109,340,600원이 남아 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 2026.05.21 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 동의가 들어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 분석됩니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 최저매각가인 102,900,000원입니다.
다만 이 결론은 확약서의 내용과 이행을 전제로 합니다. 또 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 “대항력 임차인이 있어 위험한 물건”도, “49%라 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 핵심은 확약 원본을 확인해 실질 인수 0원을 확정하고, 그다음 별도로 현재 가격의 시장성을 판단하는 것입니다.
