의정부지방법원 2026타경60199. 파주시 조리읍 장곡리 ‘더클래식’ 102동 4층 402호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 145,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 71,050,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자 황옥경은 2021.09.11. 매매를 원인으로 2021.09.13. 소유권을 취득했고 거래가액은 140,000,000원입니다.
이 사건에서 숫자만 보고 가장 위험한 착시는 “1.45억짜리를 7,105만원에 산다”는 해석입니다. 임차인 이진용의 보증금은 140,000,000원이고, 전입일 2021.08.12.은 말소기준권리인 2022.02.15. 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 임차인에게 69,371,100원이 배당되고 70,628,900원이 남아 매수인 인수 가능액이 됩니다. 최저가가 더 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 단순 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 장곡리 768 더클래식 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2012.03.16 |
| 소유자 | 황옥경 (2021.09.13. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022.02.15. 압류와 선순위 임차인
현재 말소기준권리는 2022.02.15. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 2026.01.26. 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.04.23. 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 이진용의 권리가 등기일인 2023.09.18.만으로 판단되지 않는다는 점입니다. 임대차계약은 2021.07.28., 확정일자는 2021.07.29., 전입신고는 2021.08.12., 점유개시는 2021.08.16.으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG 양수 후 대항력 포기
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진용 | 전유부분 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 2021.08.12 / 2021.07.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 양수 |
* 확약이 없다고 가정한 기계적 배당모형에서는 현재 회차 미배당 보증금 70,628,900원, 3회 유찰 시 91,560,230원, 4회 유찰 시 106,212,161원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 2026.05.21. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 전제로 한 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 임차인 이진용 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 71,050,000원을 기준으로 집행비용 1,678,900원을 먼저 제외하면 임차보증금에 69,371,100원이 배당되고, 배당모형상 보증금 부족분은 70,628,900원입니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인의 핵심 인수위험이었겠지만, 이번 사건에서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 있어 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 주택도시보증공사 청구액 140,000,000원은 이 회차 배당모형에서 0원 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 최저가 하락만큼 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 배당모형상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 71,050,000원 | 49% | 70,628,900원 | 140,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 34% | 91,560,230원 | 140,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 34,814,500원 | 24% | 106,212,161원 | 140,000,000원 |
대항력 포기가 없었다면 유찰될수록 낙찰가는 71,050,000원 → 49,735,000원 → 34,814,500원으로 떨어지지만, 반대로 미배당 임차보증금은 70,628,900원 → 91,560,230원 → 106,212,161원으로 늘어납니다. 즉 “유찰될수록 싸진다”가 아니라 실질취득액이 보증금 140,000,000원 주변에 묶이는 대항력 인수형 구조였습니다. 이번 사건은 확약서 때문에 그 구조가 해소된 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 조리읍 장곡리 기동경찰교육 훈련센터 서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호. 외벽은 드라이비트 및 치장돌붙임 등, 창호는 샷시창호 등이며 사용승인일은 2012.03.16.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 공도와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설설치제한지역이며 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.05.21. 확약서 원문 대조. 이 사건에서 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 등기부에는 을구 9번 주택임차권이 남아 있으므로 낙찰 이후 실제 말소가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기상 전유부분 전부가 대상이고 점유개시일은 2021.08.16.입니다. 현재 점유자와 인도 일정은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- ‘감정가 49%’만으로 응찰하지 않기. 실제 시세를 확인하지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 수익성을 확정할 수 없습니다.
- 세금·집행비용 변수. 배당표는 집행비용을 반영한 추정이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 현재의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약서가 결론을 바꿨다”
이 사건은 숫자만 보면 상당히 위험해 보입니다. 감정가 145,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 71,050,000원까지 내려왔지만, 그 앞에는 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인 이진용이 있습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서만도 70,628,900원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있고, 더 유찰되면 그 금액은 오히려 증가합니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.21. 대항력을 포기하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
결국 권리의 핵심은 “확약서가 유효하게 적용되는지”이고, 가격의 핵심은 “감정가 49%라는 할인율과 실제 시세를 혼동하지 않는 것”입니다. 확약 원문과 말소 이행을 재확인한다는 전제에서는 권리부담이 크게 정리된 물건이지만, 다세대주택의 환금성과 실제 거래가격을 별도로 확인하기 전까지 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다.
