의정부지방법원 2026타경60199. 파주시 조리읍 장곡리 더클래식 102동 4층 402호, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 황옥경으로 2021.09.13. 소유권을 취득했고 거래가액은 140,000,000원입니다. 이후 2022.02.15. 국민건강보험공단 압류가 등기됐고, 이 압류가 현재 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 주택임차권·경매개시결정·파주시 압류는 매각으로 소멸 대상입니다.
권리분석의 핵심은 2023.09.18. 등기된 이진용의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.07.28., 확정일자는 2021.07.29., 전입은 2021.08.12., 점유개시는 2021.08.16.으로 모두 말소기준인 2022.02.15.보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권까지 행사하는 구조입니다. 일반적인 경우라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지만, 이 사건에서는 별도 확약이 그 위험을 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 장곡리 768 더클래식 102동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 통일로 9-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2012.03.16 |
| 소유자 | 황옥경 (2021.09.13. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 49,735,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
현재 권리관계에서 말소기준은 2022.02.15. 국민건강보험공단 압류입니다. 2021.09.13. 황옥경 소유권이전 뒤 설정된 권리이며, 그 이후의 이진용 주택임차권, 2026.01.26. 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.04.23. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이진용 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.08.12 / 2021.07.29 | 대항력 有 우선변제 실질승계 0* |
② 3회 유찰 — 최저가보다 ‘확약 유효성’ 확인이 먼저
현재 회차 최저매각가는 49,735,000원으로 감정가 145,000,000원 대비 34.3% 수준입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “감정가보다 크게 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 대항력 포기 확약이 없다면 매수인의 실질취득 부담은 약 140,000,000원으로 되돌아가기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49,735,000원 | 91,560,230원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 34,814,500원 | 106,212,161원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 24,370,150원 | 116,468,513원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 이진용 임차권에 적용한 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,230원 |
| 1. 임차인 이진용 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 48,439,770원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 91,560,230원입니다. 다만 이 부족분을 매수인이 실제 인수하는지는 별개이며, 본건은 2026.05.21. 확약서에 따라 이진용 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 조리읍 장곡리의 기동경찰교육 훈련센터 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트 및 치장돌붙임, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 공도와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 당사자가 본건 이진용 임차권과 정확히 일치하는지 매각기일 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리해서 판단. 배당표상 임차보증금 미배당 91,560,230원이 발생하지만, 확약 때문에 이를 곧바로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 현재 가격만 보지 않기. 3회 유찰·최저가 49,735,000원이라는 숫자는 감정가 대비 하락폭일 뿐, 실제 시장가와 동일한 의미가 아닙니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 설정된 전유부분 전부의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 매각기일 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 내용
표면만 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 49,735,000원을 크게 웃돌아 위험한 전형적 인수형 물건입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 91,560,230원을 매수인이 떠안아 실질취득액이 약 140,000,000원에 이릅니다. 하지만 본건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
따라서 이진용 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 권리위험의 중심은 확약으로 해소됐지만, 물건은 이미 3회 유찰된 다세대입니다. 감정가 대비 낮아진 최저가만으로 가격 매력을 단정하기보다, 확약 원문·점유 상태·실제 거래가격과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
