205,600,000원
서울남부지방법원 2025타경11363. 양천구 신월동 씨티하우스 제2층 제204호로, 감정평가상 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권등기가 있으니 인수한다”도, 반대로 “등기는 소멸하니 안전하다”도 아닙니다. 임차인 조청원은 2022.08.26 전입·점유했고 확정일자는 2022.07.27로, 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 따라서 통상적인 배당 계산만 보면 보증금 229,000,000원 중 배당되지 않는 부분이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 사건만의 결정적인 조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차 계산상 미배당액이 27,078,400원이어도, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 이 특별매각조건을 반영하지 않고 “205,600,000원 + 27,078,400원”으로 실질취득을 잡으면 이 사건의 조건을 잘못 읽는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제2층 제204호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 월정로 183-2 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활(다세대)주택 · 29.37㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 205,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만 ‘특별조건’이 인수를 끊는다
말소기준권리는 2023.12.27 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소기준 이후라는 사실만으로 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 조청원은 2022.08.26 전입·점유로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조청원 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2022.08.26 | 2022.07.27 | 대항력 有 우선변제 有 · 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 97.9%
씨티하우스는 16세대이며, 비교 면적 29.37㎡의 최근 실거래는 2026.05 · 4층 · 210,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.37㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.37㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 205,600,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원의 97.9%입니다. 즉 최근 거래보다 낮기는 하지만, 비교 표본이 1건뿐이므로 가격 우위를 강하게 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,678,400원 |
| 1. 임차인 조청원 보증금 | 229,000,000원 | 201,921,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 238,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조청원 보증금의 미배당액은 27,078,400원으로 표시되지만, 특별매각조건에 따라 해당 임차인에 대한 실질 매수인 인수는 0원입니다.
④ 회차별 인수 계산 — 숫자는 커져도 특별조건 때문에 실질 0원
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 80% | 205,600,000원 | 27,078,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 164,480,000원 | 67,622,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 131,584,000원 | 100,058,176원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 본건은 해당 임차인의 반환청구권 포기 조건이 있으므로, 위 “룰상 인수” 수치는 조건이 없을 때의 계산값일 뿐이고 실제 판단에서는 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 북서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 대지 379.0㎡ · 공시지가 2,717,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 씨티하우스는 16세대이고, 동일면적 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.3회·매각률 9.52%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리판단은 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소” 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 조청원은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 조건 이행 및 임차권등기 말소 절차를 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 표본의 한계. 최근 12개월 동일면적 실거래는 210,000,000원 1건뿐입니다. 97.9%라는 비율만으로 안전마진을 크게 평가하지 않는 편이 적절합니다.
- 환금성 점검. 16세대 다세대이고 평균 유찰 3.3회·매각률 9.52%입니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 특별매각조건
이 물건을 숫자만 보고 보면 대항력 임차인 보증금 229,000,000원이 최저가 205,600,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당표에도 현재 회차 미배당액 27,078,400원이 잡힙니다. 하지만 본건은 바로 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 205,600,000원이며 최근 실거래 210,000,000원의 97.9%입니다. 가격만 보면 최근 거래 아래지만, 표본이 1건이고 이미 2회 유찰됐으며 이 건물의 평균 유찰 횟수가 3.3회, 매각률이 9.52%라는 점은 무시하기 어렵습니다. 권리는 특별조건 확인 시 정리 가능, 가격은 소폭 우위, 환금성은 보수적으로. 이 세 가지를 동시에 보는 사건입니다.
