의정부지방법원 2026타경60357. 파주시 검산동 애플트리 제2동 3층 302호, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 9,800만원이니 감정가의 절반”이라고 볼 수 없습니다. 을구에는 강상구 명의의 주택임차권이 보증금 180,000,000원으로 등기돼 있고, 주민등록일자·점유개시일자 2022.06.13., 확정일자 2022.05.26.으로 모두 2025.03.04. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매각대금에서 못 받은 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026.05.21. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차권은 배당표 계산상 부족액이 남더라도 실질적으로 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 강상구 임차권에 한정해 적용되며, 본건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 108-5 애플트리 2동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 평화로342번길 71-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·다용도실·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지상4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 최균옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.03.04. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2024.07.02. 강상구의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 보증금은 180,000,000원이고 전입·점유 2022.06.13., 확정일자 2022.05.26., 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강상구 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 승계 0원 확약 전 룰상 미배당 84,164,000원 |
2025.03.04. 이후의 성남시 압류, 2026.02.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.04. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있는 변수입니다. 이 변수는 배당액을 흔들 수 있지만, 강상구 임차권에 관한 확약서의 대항력 포기·말소 동의가 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족하다
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 98,000,000원으로 동일합니다. 그러나 이 물건은 다세대주택이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 51% 할인만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 현재 이미 2회 유찰된 상태라는 점은 시장이 앞선 가격대에서 바로 응찰하지 않았다는 결과이므로, “절반 가격”이라는 숫자 자체보다 실제 주변 다세대 매매가격과 개별 호수의 상태를 대조하는 것이 중요합니다. 3회 유찰 시 제시된 가격은 68,600,000원, 4회 유찰 시는 48,020,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 강상구 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강상구 보증금은 95,836,000원이 배당되고 84,164,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.05.21. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 검산동 소재 검산초등학교 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트·단독주택 등 주거용 건물과 제조업소, 일부 근린생활시설이 혼재하며 편의시설·교통시설 접근성 등 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 건물 내 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 외장 타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 보일러설비, 급탕설비와 기본적인 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접하며 포장 상태와 계통성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택)입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 84,164,000원 숫자의 의미 구분. 현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당액은 84,164,000원이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국·성남시·파주시 압류와 관련해 당해세가 존재하는지, 존재한다면 실제 우선 배당액이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 200,000,000원 대비 현재 최저가 98,000,000원이라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 검산동 다세대 실거래와 매물가를 직접 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 감정평가상 다세대주택이고 주변에 주거·공업용 시설이 혼재합니다. 향후 매도까지 고려해 실제 수요와 거래 빈도를 확인하는 것이 필요합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 확약이 존재하더라도 현 점유 상태와 실제 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 매각기일 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 1.8억”만 보면 위험, “49% 최저가”만 보면 착시
이 사건은 양쪽 숫자가 모두 강하게 보입니다. 한쪽에는 감정가 200,000,000원 대비 최저가 98,000,000원이라는 49%가 있고, 다른 쪽에는 보증금 180,000,000원의 선순위 임차권이 있습니다. 하지만 결론은 그 중간에 있는 2026.05.21. 확약서가 결정합니다. 확약을 반영하면 강상구 임차권의 룰상 미배당액 84,164,000원은 매수인이 실질적으로 떠안을 금액이 아니며, 현재 회차 실질취득가는 98,000,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 가서는 안 됩니다. 이 물건은 이미 2회 유찰된 다세대주택이고, 국세·지방세 압류 3건이라는 배당 변수가 있으며, 현재 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 감정가 자체의 시장 적정성을 검증하기 어렵습니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건. 현재 자료만으로는 그 정도가 가장 정확한 결론입니다.
