의정부지방법원 2026타경60442. 고양시 일산동구 식사동 동국홈타운 101동 2층 201호, 전용 68.95㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 250,000,000원에서 2회 유찰돼 122,500,000원까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격보다 김승겸의 선순위 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.31., 확정일자는 2021.04.21., 전입·점유개시는 2021.04.30.이고 보증금은 250,000,000원입니다. 2023.05.30. 임차권등기가 이뤄졌으며, 2026.02.19. 강제경매개시결정보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 일반 권리계산상 130,015,000원으로 잡히는 인수액은 이 임차권에 한해 실질 0원으로 보는 것이 정확합니다. 확인된 임차인은 김승겸 1명이며, 별도의 확약 밖 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 해소

현재 권리관계에서 과거 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2011.08.19. 광명동부새마을금고 근저당은 2012.06.11. 해지됐고, 2016.06.01. 장병훈 근저당은 2017.01.31. 해지됐으며, 국민은행의 2017.02.08.·2018.03.30. 근저당도 2019.04.30. 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2026.02.19. 강제경매개시결정입니다.

김승겸의 주택임차권은 2023.05.30. 등기됐고 전입일은 2021.04.30.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 일반 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형입니다. 현재 매각가 122,500,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 130,015,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.05.21. 확약서 때문에 이 계산액은 실질 인수액이 아닙니다.

② 임차인 분석

일반 배당계산상 부족분은 130,015,000원이지만, 2026.05.21. 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원입니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 크다

동국홈타운101동102동은 총 12세대, 준공일은 2011.07.25.이며 대상 면적 68.95㎡가 일치합니다. 제공된 동일 면적 실거래는 3건입니다.

가격 판단은 전체 평균 227,666,666원보다 최근 12개월 평균 233,000,000원과 최신 거래 2024.07의 233,000,000원을 우선합니다. 확약 반영 후 실질취득 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 52.6%이고, 전체 평균 대비로도 53.8% 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세도 +3.6%로 제공돼 하락 추세 신호는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

배당계산 자체에서는 김승겸 보증금 미배당 130,015,000원이 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 이는 확약을 반영하지 않은 일반 권리계산입니다. 2026.05.21. 확약서 반영 시 김승겸 임차권의 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 내려가도 인수가 늘어난다

이 표가 이 사건의 핵심을 가장 선명하게 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘기 때문에 최저가 하락만으로 실질취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 반대로 확약이 유효하게 반영되면 각 회차에서 김승겸 임차권의 실질 인수는 0원이므로 낙찰가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동국대학교 일산한방병원 북동측 인근. 다세대주택, 아파트단지, 대형병원 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호. 외벽 드라이비트, 내부 벽지·일부 타일, 하이샷시 이중창입니다.
• 설비. 난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,039.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 12세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건이라 거래 표본은 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 김승겸 임차권인지 원문으로 재확인해야 합니다.
• 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당표의 130,015,000원은 확약 미반영 일반 계산값입니다. 확약 반영 판단과 섞어 실질취득비용에 다시 더하면 안 됩니다.
• 시세 표본 주의. 최근 12개월 평균은 233,000,000원이지만 1건 표본이고 전체 거래도 3건입니다. 현장 중개업소 가격과 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 소규모 단지 환금성. 총 12세대로 거래량이 제한적이므로 할인율뿐 아니라 향후 매도 기간을 함께 봐야 합니다.
• 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 실제 점유자를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서와 최신 시세를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

이 사건을 최저가 122,500,000원만 보고 접근하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 등기만 보면 김승겸의 보증금 250,000,000원 임차권이 경매개시결정보다 앞서고, 현재 회차 배당계산에서는 130,015,000원이 미배당돼 매수인 인수로 잡힙니다. 이런 구조에서는 원래 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커지므로 단순히 “49%까지 떨어져 싸다”고 판단할 수 없습니다.

그러나 이 사건에는 2026.05.21. 확약서가 있습니다. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 이 전제를 원문에서 확인할 수 있다면 현재 실질취득은 122,500,000원 수준이고, 제공된 최근 시세 233,000,000원 대비 52.6%입니다. 다만 총 12세대·최근 시세 표본 1건이라는 환금성 한계가 있어 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 매력적이되 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.