서울남부지방법원 2025타경11373. 방화동 ‘마곡누리’ 101동 4층 402호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 오은정은 2022년 3월 15일 매매를 원인으로 거래가액 349,200,000원에 취득했고, 2023년 4월 13일 소유권이전등기와 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 이후 임차인 장세라는 2023년 3월 24일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2023년 2월 27일입니다. 2025년 2월 10일에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 8월 7일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 장세라의 전입·점유는 그보다 앞선 2023년 3월 24일이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 256-2 마곡누리 제101동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.8㎡ · 지하 1층 / 지상 13층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 오은정 · 거래가액 349,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 221,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.24 | 2023.02.27 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 장세라는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 중복 합산할 항목이 없습니다. 배당요구는 2025년 2월 10일 이루어졌습니다. 현재 최저가 221,440,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,900,160원을 먼저 제외한 뒤 장세라에게 217,539,840원이 배당되고, 보증금 잔액 32,460,160원은 매수인에게 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
마곡누리 전용 28.8㎡의 확인된 실거래는 총 11건입니다. 평균은 351,334,545원, 최저는 319,200,000원, 최고는 374,200,000원이며, 최신 거래는 2022년 9월 331,480,000원입니다. 현재 최저가 221,440,000원은 평균의 63%이지만, 이 비율만으로 이 물건을 ‘시세보다 37% 싸다’고 볼 수는 없습니다. 대항력 임차인 보증금 승계 때문에 실질취득 기준은 약 250,000,000원으로 봐야 하기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 28.8㎡ | 5 | 331,480,000원 |
| 2022.08 | 28.8㎡ | 10 | 374,200,000원 |
| 2022.04 | 28.8㎡ | 6 | 364,200,000원 |
| 2022.04 | 28.8㎡ | 3 | 349,200,000원 |
| 2022.04 | 28.8㎡ | 7 | 364,200,000원 |
| 2022.04 | 28.8㎡ | 7 | 364,200,000원 |
| 2022.03 | 28.8㎡ | 2 | 345,400,000원 |
| 2022.03 | 28.8㎡ | 4 | 349,200,000원 |
| 2022.03 | 28.8㎡ | 5 | 354,200,000원 |
| 2022.03 | 28.8㎡ | 2 | 319,200,000원 |
| 2022.02 | 28.8㎡ | 3 | 349,200,000원 |
| 평균 | 28.8㎡ | 11건 | 351,334,545원 |
실질취득 기준 약 250,000,000원은 확인된 실거래 평균 351,334,545원과 최신 거래 331,480,000원보다 낮습니다. 다만 확인된 최신 실거래가 2022.09이고 이후 거래가 제시되지 않았으므로, 이 숫자만으로 현재 가치 대비 할인폭을 확정적으로 평가하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 가격 매력은 ‘최저가 2.21억’ 자체가 아니라, 임차인 승계까지 반영한 약 2.5억 수준과 실거래 자료를 비교해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,900,160원 |
| 1. 임차인 장세라 보증금 | 250,000,000원 | 217,539,840원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 32,460,160원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 현황 토지는 업무시설(오피스텔)·도시형생활주택(단지형다세대)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 방화1동 주민센터 서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 13층이며 사용승인일은 2022.01.07입니다. 위생·난방·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 마곡누리는 28세대, 전용 28.8㎡이며 확인된 실거래 11건의 가격 범위는 319,200,000원~374,200,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 최저가 221,440,000원이 아니라, 대항력 임차보증금 승계를 더한 실질 부담 약 250,000,000원을 기준으로 자금계획과 시세 비교를 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 낙찰가 177,152,000원·인수 76,128,128원, 4회 유찰 시 낙찰가 141,721,600원·인수 111,062,502원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가합니다.
- 임차권 말소 확인. 장세라의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액 인수가 남으므로 매각물건명세서와 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.04.13 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 법적 효과를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 기계식 주차장·관리비. 기계식 주차장 설비와 미납 관리비 등 실제 사용·관리 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시차. 확인된 최신 거래는 2022.09이므로, 실거래 평균 351,334,545원을 현재 가치로 그대로 단정하지 말고 보수적으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차권등기 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.21억 낙찰 = 2.21억 취득”이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 346,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 최저가 221,440,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 장세라의 보증금 250,000,000원이 존재합니다. 현재 가격에 낙찰되면 배당 후 32,460,160원을 추가로 인수하고, 더 유찰되면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커집니다. 즉 매수인의 경제적 부담은 보증금 약 2.5억 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
확인된 실거래 평균 351,334,545원과 최신 거래 331,480,000원에 비하면 이 실질취득 수준은 낮지만, 최신 거래가 2022.09라는 점 때문에 현재 시세 할인폭을 단정하기는 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 36% 할인”이라는 표면 숫자보다, 대항력 임차보증금 승계와 실거래 시차를 함께 보는 것이 핵심입니다. 권리분석 난도는 높지 않지만, 낙찰가와 인수액을 분리해 보면 판단을 그르치기 쉬운 사건입니다.
