의정부지방법원 2026타경60485. 파주시 야당동 운정팰리스 102동 402호, 전용 56.74㎡의 주거용 다세대주택입니다. 현재 소유자는 도은화로, 2021.08.19. 매매를 원인으로 2021.08.25. 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 조단비의 주택임차권입니다. 조단비는 2021.10.29. 전입·점유를 시작했고 2021.11.01. 확정일자를 받아 보증금 193,000,000원의 대항력과 우선변제권을 갖춘 뒤, 2023.11.09. 임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025.07.14. 파주시 압류입니다. 조단비의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 확약이 없었다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 현재 최저가 99,960,000원을 전제로 한 배당표상 미배당액은 95,239,280원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 4층 402호 · 도로명 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 주거용 · 전용 56.74㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 도은화 (2021.08.25. 소유권 취득 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약으로 실질 인수 0원
권리 순서를 보면 조단비 임차인이 말소기준권리인 파주시 압류보다 약 3년 8개월 앞섭니다. 따라서 형식적인 권리순위만 보면 매수인 인수 대상입니다. 이후 2026.02.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.04.23. 제출된 확약서로 조단비는 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 승계금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조단비 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 / 2021.11.01 | 193,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 미배당 95,239,280원 |
조단비의 보증금은 193,000,000원으로 감정가 204,000,000원에 근접하고, 현재 최저가 99,960,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 현재 회차에서는 95,239,280원, 3회 유찰 시 124,687,496원, 4회 유찰 시 145,301,247원을 떠안는 구조입니다. 즉 원래 구조에서는 낙찰가가 내려가도 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에 수렴하는 사건입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 99,960,000원, 다만 거래표본은 2021년
운정팰리스101동102동의 전용 56.74㎡ 실거래 표본은 7건이며, 평균 153,000,000원, 최저 147,000,000원, 최고 180,000,000원입니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득가 99,960,000원은 이 평균의 65.3%입니다. 다만 가장 최근 거래도 2021.11. 자료이므로, 이 수치를 2026년 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 153,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 조단비 보증금(우선변제) | 193,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 조단비 보증금 중 95,239,280원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.04.23. 확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 때문에 조단비에 대한 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재. 남서측 근거리에 야당역, 북서측 근거리에 운정역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화설비와 승강기 설비가 있으나, 감정 당시 승강기는 운행정지로 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외 공도에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone), 소로2류 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함. 공시지가 948,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 운정팰리스101동102동은 15세대 규모이며 2017.01.20. 준공. 제공된 동일 면적 거래는 2021년 7건으로, 거래표본이 오래됐다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.04.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득 계산. 확약이 그대로 유효하게 적용되면 현재 회차 실질취득은 99,960,000원입니다. 배당표상 95,239,280원의 미배당액을 실질취득가에 중복 가산하면 안 됩니다.
- 유찰가 착시 주의. 확약이 없다면 3회 유찰 69,972,000원에서 인수 124,687,496원, 4회 유찰 48,980,400원에서 인수 145,301,247원으로 늘어나는 구조입니다. 낮은 최저가만 보고 판단하면 위험합니다.
- 시세 원본 확인. 제공된 동일 면적 실거래가 2021년 자료뿐이므로 2026년 현재 거래·매물호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 감정 당시 운행정지로 기재되어 있어 정상화 여부와 비용부담 가능성을 현장·관리주체에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.12.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기 대상 주택이므로 실제 현황과 점유 상태를 현장 확인하고, 매각 이후 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 최종 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “위험한 인수형이 확약 하나로 구조가 바뀐다”
이 사건은 표면적으로 보면 보증금 193,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 204,000,000원에 육박하는 고위험 물건입니다. 현재 최저가 99,960,000원에서 단순 배당계산을 하면 95,239,280원을 매수인이 추가로 떠안아야 하고, 더 유찰되면 인수액은 더 커집니다. 그러나 2026.04.23. 제출된 확약서에 따라 조단비의 대항력이 포기되고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 구조라 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 99,960,000원입니다. 제공된 동일 면적 실거래 평균 153,000,000원과 비교하면 65.3% 수준이지만, 그 거래들이 모두 2021년 자료라는 한계가 큽니다. 여기에 15세대 다세대, 승강기 운행정지, 평균 2.9회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 결론은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 현 시세와 환금성 검증 없이는 가격 메리트를 확정하기 어렵다입니다.
