의정부지방법원 2026타경60584. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 102동 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택), 사건상 용도는 다세대이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층입니다. 현재 소유자는 윤재성이고, 2021.05.14 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌다”만 보면 안 됩니다. 임차권자 원상연은 2021.05.14 전입·점유, 2021.04.19 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준으로 계산된 국민건강보험공단 압류일 2021.08.31보다 앞섭니다. 원칙만 적용하면 대항력 있는 임차인이므로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.03.30자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 원상연 임차권에 한해서는 룰상 미배당액이 존재하더라도 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 윤재성 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 169,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
말소기준권리는 2021.08.31 국민건강보험공단 압류로 계산되어 있습니다. 원상연의 전입·점유는 2021.05.14, 확정일자는 2021.04.19로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.05.23 임차권등기명령에 따른 주택임차권도 등기되어 있어, 확약이 없었다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원상연 | 건물 전체 | 2021.05.14 / 2021.04.19 | 349,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 충분히 내려왔지만 시장은 하락 중
스타팰리스101동-110동의 비교 거래 가운데 최근 12개월 표본은 7건, 평균은 286,571,428원입니다. 가장 최근 거래는 2026.05의 280,000,000원이고, 현재 최저매각가 169,540,000원은 최근 12개월 평균의 59.2%입니다.
다만 전체 평균 301,666,666원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -11.2%로 하락하고 있기 때문입니다. 즉 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 시장 자체도 내려오는 구간입니다. 싸게 내려온 것은 맞아도 환금가격이 계속 유지된다고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.11 | 58.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 286,571,428원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,173,560원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 원상연 | 349,000,000원 | 166,366,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 182,633,560원입니다. 다만 2026.03.30 확약으로 원상연 임차권의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 2층으로, 외벽은 벽돌마감 등이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 5,238.6㎡, 지목 대, 공시지가 1,306,000원/㎡입니다.
- 환금성. 스타팰리스101동-110동은 87세대, 2019.10.28 준공이며 경매 평균 유찰 4.8회·매각률 0.0%로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.03.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각기일에도 유효하게 반영되는지 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 182,633,560원이 인수 위험이 되는 구조입니다. 본건 가격 메리트는 확약의 효력을 전제로 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 간 추세가 -11.2%이므로 과거 전체 평균 301,666,666원을 응찰 근거로 삼지 않는 것이 안전합니다.
- 환금성 보수적 평가. 단지 경매 평균 유찰 4.8회, 매각률 0.0%를 고려해 재매각·대출·출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 349,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저매각가 169,540,000원보다 훨씬 커서 피해야 할 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 배당 기준 미배당 182,633,560원이 남아 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 본건에는 주택도시보증공사의 2026.03.30 확약이 있습니다. 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 원상연 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 실질취득 기준은 현재 최저매각가 169,540,000원이 되고, 이는 최근 12개월 평균 286,571,428원의 59.2% 수준입니다.
권리 위험이 해소된 뒤에는 가격보다 환금성이 핵심입니다. 최근 추세 -11.2%, 단지 경매 평균 유찰 4.8회, 매각률 0.0%라는 지표는 “싸게 살 수 있다”와 “쉽게 다시 팔 수 있다”가 전혀 다른 문제임을 보여줍니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력적, 출구는 보수적으로. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
