서울남부지방법원 2025타경11465. 강서구 화곡동 남성아트빌 4층 401호, 전용 35.64㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 압류 3건보다 임차인 최영은의 선순위 대항력입니다. 최영은은 임대차계약일 2021.06.09, 확정일자 2021.08.02, 점유개시 2021.08.10, 전입 2021.08.27이고 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.04.05 국민건강보험공단 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
통상적인 계산만 따르면 현재 최저가 94,208,000원에서 집행비용 2,095,744원을 먼저 빼고 임차인에게 92,112,256원이 배당되어, 보증금 중 107,887,744원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 원래 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 사실상 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 하지만 이 사건은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있어 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-166 남성아트빌 제4층 제401호 · 초록마을로8길 76 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.64㎡ · 5층 건물 내 4층 · 사용승인 2010.02.18 |
| 소유자 | 신미자 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 94,208,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.05 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
등기부상 과거 관악신용협동조합·신한은행·하나은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2023.04.05 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤의 2023.08.16 압류, 2024.10.15 압류, 2025.08.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 최영은의 전입은 이 기준보다 앞선 2021.08.27이므로 대항력은 살아 있습니다. 임차권등기는 2023.10.11에 이뤄졌지만, 대항력의 판단 근거는 그보다 앞선 전입·점유입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.27 | 2021.08.02 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 47.1%지만 거래 표본이 너무 적다
남성아트빌(56-166)은 총 8세대이고, 전용 35.64㎡와 일치하는 실거래는 2021.08, 4층, 200,000,000원 1건입니다. 제공된 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저매각가 94,208,000원은 이 기준의 47.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 35.64㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | 35.64㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 실질취득 94,208,000원은 비교 거래 200,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 그 거래월도 2021.08입니다. 따라서 47.1%라는 비율은 유리한 참고치일 수는 있어도, 이를 근거로 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타나 현재 회차가 이미 평균 유찰 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,095,744원 |
| 1. 임차인 최영은 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 92,112,256원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 최영은의 보증금 부족분은 107,887,744원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 압류 3건과 관련하여 당해세가 적용되면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다. 사용승인일은 2010.02.18입니다.
- 입지. 화일초등학교 남측 인근으로 단독주택·다가구·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대 163.0㎡, 완경사·사다리형 토지이며 북동측 및 남동측으로 세로에 접합니다. 공시지가는 2,965,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 기본적인 난방시설·위생설비·급배수시설·주차장을 갖췄습니다.
- 환금성 판단. 총 8세대이고 동일 면적 확인 실거래가 1건, 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.0회이므로 매도·재매각 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. “미배당 잔액 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소”가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계 확인. 최영은은 전입 2021.08.27, 확정일자 2021.08.02, 보증금 200,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 임차인입니다. 일반적인 사건이었다면 인수형 구조임을 전제로 봐야 합니다.
- 배당 변동 확인. 압류 3건과 관련해 당해세가 선순위로 차감되는 경우 현재 예상배당 92,112,256원과 미배당 계산은 달라질 수 있습니다.
- 현장 가격 확인. 200,000,000원 실거래는 2021.08의 1건뿐입니다. 현재 회차 실질취득 94,208,000원을 판단할 때 같은 지역 다세대의 현재 호가·실거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 까다롭습니다. 보증금 200,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 현재 최저가 94,208,000원 기준으로는 보증금 부족분이 107,887,744원이나 남습니다. 이런 구조라면 원래 낙찰가를 낮춰도 매수인의 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 그 결론을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원이고 현재 회차의 실질취득은 94,208,000원입니다. 다만 가격 측면에서는 200,000,000원이라는 비교값이 2021.08의 단 1건에 불과해 “시세의 절반”이라고 단정할 근거는 부족합니다. 권리의 승부처는 특별매각조건 확인, 가격의 승부처는 현재 현장시세 확인입니다.
