서울남부지방법원 2025타경11465. 강서구 화곡동 남성아트빌 4층 401호, 전용 35.64㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신미자로, 2021년 8월 30일 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했고 2021년 8월 31일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 4월 5일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 최영은 임차인입니다. 확정일자 2021년 8월 2일, 점유개시 2021년 8월 10일, 전입신고 2021년 8월 27일로 모두 말소기준인 2023년 4월 5일보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 임차인입니다. 보증금은 200,000,000원으로 현재 최저가를 넘습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 매수인 부담을 제거

말소기준권리는 2023.04.05 국민건강보험공단 압류입니다. 최영은의 전입·점유·확정일자는 그보다 앞서므로 임차권등기 자체가 2023년 10월에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 일반적인 배당만 보면 현재 최저가에서 임차인에게 115,311,360원이 배당되고 84,688,640원이 부족합니다.

임차인 분석

배당요구일 2023.10.11. 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 최영은 1명입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 본다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조이기 때문입니다. 실제 시나리오에서도 일반 룰상 인수 추정액은 현재 회차 84,688,640원, 3회 유찰 시 107,887,744원, 4회 유찰 시 126,390,195원으로 증가합니다.

다만 이 사건은 위 특별매각조건 때문에 그 인수액이 실질 0원입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 보증금 200,000,000원이 아니라 현재 최저매각가 117,760,000원입니다. 비교 가능한 실거래는 전용 35.64㎡, 4층의 2021.08 거래 1건 200,000,000원이며 가격지표 평균도 200,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 그 금액의 58.9%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)

배당표상 최영은 보증금의 미배당액은 84,688,640원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건으로 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세에 해당하는 선순위 차감이 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2010.02.18입니다.
• 입지. 화일초등학교 남측 인근으로 단독주택·다가구·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 창호이며 기본 난방·위생·급배수시설과 주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지. 완경사지이지만 자체 지반은 대체로 평탄화된 사다리형 토지이며 북동측과 남동측으로 세로에 접합니다. 공시지가는 2,965,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 거래표본이 1건이므로 매도 시 가격 발견과 매수자 확보를 아파트보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 해당 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행. 최영은의 주택임차권등기가 실제로 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 당해세 변수. 압류 3건이 존재하며 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준. 특별조건이 유지되는 한 실질취득 기준은 117,760,000원입니다. 단 200,000,000원 거래지표는 1건뿐이므로 해당 금액을 현재 시세로 그대로 고정해서는 안 됩니다.
• 환금성. 8세대 다세대, 거래표본 1건, 평균 유찰 2.0회라는 특성상 낙찰 후 재매각 기간과 매도 할인 가능성을 함께 계산해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점, 임차권 말소와 명도 절차의 연결관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최종 매각조건을 직접 대조해 권리 및 배당조건의 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 2억”보다 중요한 것은 특별매각조건이다

표면만 보면 이 물건은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 117,760,000원에 불과해, 낙찰자가 큰 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 일반 배당표도 실제로 84,688,640원의 미배당액을 계산합니다.

하지만 이 사건은 결론이 다릅니다. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 최영은 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 그 결과 실질취득가는 최저가와 같은 117,760,000원이 되고, 확인되는 200,000,000원 거래지표의 58.9% 수준입니다.

다만 가격의 할인폭만으로 최상급 물건이라고 보기는 어렵습니다. 거래표본이 1건뿐인 8세대 다세대이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰이라는 낮은 유동성이 확인됩니다. 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐고, 남는 승부처는 특별조건의 최종 유지 여부와 소규모 다세대의 환금성을 얼마만큼 보수적으로 가격에 반영하느냐입니다.