서울남부지방법원 2025타경11492. 양평브릴리언트 제비동 4층 402호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 권영란이며 2020.12.10 매매를 원인으로 2021.01.29 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 355,000,000원입니다. 이후 유지아가 건물 전부에 대해 임차보증금 290,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 전입·점유는 2023.02.17, 확정일자는 2023.01.18입니다.
이 임차인은 말소기준권리인 2025.08.14 강제경매개시결정보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 보통이라면 낙찰가에서 배당되지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 임차인에게 262,659,200원만 배당되고 27,340,800원이 부족합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 되어 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 그대로 이행되는 전제에서는 유지아 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동3가 3-1 양평브릴리언트 제비동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건물 내 4층 · 사용승인일 2020.06.03 |
| 소유자 | 권영란 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 267,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준공업지역 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.08.14 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞서 유지아의 전입·점유와 주택임차권등기가 존재한다는 점입니다. 임차권등기 보증금은 290,000,000원이고 건물 전부를 범위로 합니다. 등기부 분석상 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
또한 2021.01.29에는 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 등기 내용은 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 것입니다. 입찰 전에는 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원문 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 특별조건이 승계를 끊는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 전입 2023.02.17 확정 2023.01.18 | 2025.02.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 실질 인수 0원은 위 특별매각조건이 해당 임차권에 대해 그대로 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 배당 계산 자체에서 발생하는 미배당액은 27,340,800원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,540,800원 |
| 1. 임차인 유지아 보증금 | 290,000,000원 | 262,659,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금에 262,659,200원이 배당되어 27,340,800원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 4층 402호입니다. 사용승인일은 2020.06.03입니다.
- 주위환경. 당중초등학교 동측 인근으로 오피스텔, 주상용 건물, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포구청역(지하철 2호선·5호선)이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 20~25미터, 북측으로 약 8~10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이고 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 6,042,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 당일 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 유지아의 을구 1번 주택임차권은 원칙상 선순위 인수권리이므로, 특별조건에 따른 말소 이행 절차가 매수인의 소유권 취득 과정과 충돌하지 않는지 확인이 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.29 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 현행 효력과 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 과거 소유권 취득 거래가액 355,000,000원은 확인되지만 현재 최저가 267,200,000원의 시세 메리트를 단정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 267,200,000원입니다. 유찰 횟수 자체를 싸다는 근거로 삼기보다 권리조건과 오피스텔의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 조건부로 끊겨 있다”
표면만 보면 이 사건은 상당히 부담스럽습니다. 임차인 유지아는 2023.02.17 전입·점유, 2023.01.18 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 290,000,000원입니다. 2025.08.14의 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인이라, 현재 최저가 배당만 놓고 보면 27,340,800원의 미배당 보증금이 생깁니다.
그러나 이 사건은 그 일반 원칙에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 걸고 있기 때문입니다. 이 조건이 이행되는 한 현재 회차에서의 실질 인수액은 0원, 실질취득은 최저매각가인 267,200,000원으로 봅니다.
다만 2회 유찰됐다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 “특별매각조건이 실제로 인수위험을 완전히 제거하는가”입니다. 여기에 선행하는 민간임대주택등기의 현행 처리까지 원문으로 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다. 권리위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 조건 확인이 빠지면 결론도 달라질 수 있는 물건입니다.
