서울남부지방법원 2025타경11492. 영등포구 양평동3가 양평브릴리언트 B동 4층 402호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권영란은 2020.12.10 매매를 원인으로 2021.01.29 소유권을 취득했고 거래가액은 355,000,000원입니다. 이후 임차인 유지아가 2023.01.17 임대차계약을 체결하고 2023.01.18 확정일자, 2023.02.17 주민등록 및 점유를 갖춘 뒤 2025.02.26 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 유지아의 주민등록·점유와 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적인 권리순서만 보면 매수인이 보증금 미배당액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있어, 그 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11492 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동3가 3-1 양평브릴리언트 제비동 제4층 제402호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 선유동1로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권영란 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건으로 해소
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유지아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.17 / 2023.01.18 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 유지아는 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기 역시 2025.02.26 설정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 권리는 해소됐지만 시세 검증은 별개
현재 감정가와 최저매각가는 모두 334,000,000원이며, 현재 회차는 1회 유찰 상태입니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 직접 비교할 실거래 값은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 감정가보다 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,476,000원 |
| 1. 임차인 유지아 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 38,524,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 334,000,000원에서는 집행비용 5,476,000원, 임차인 유지아 290,000,000원, 주택도시보증공사 38,524,000원으로 배당되고, 주택도시보증공사 청구액 중 251,476,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당중초등학교 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·주상용 건물·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포구청역(지하철 2호선·5호선)이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2020.06.03입니다.
- 설비. 급배수·소화전·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 20~25미터, 북측으로 약 8~10미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준공업지역이고 공시지가는 6,042,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 기재돼 있는지 원문 대조가 핵심입니다.
- 임차권 말소 절차. 유지아의 을구 1번 주택임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 구조인지 집행 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 334,000,000원의 시세 경쟁력은 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번에 2021.01.29 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이번 사건은 조건이 다르다”
이 물건을 등기순서만 보면 유지아가 2023.02.17 전입·점유를 갖추고 2025.02.26 290,000,000원의 임차권등기까지 한 뒤, 2025.08.14 강제경매가 시작됐습니다. 따라서 일반적인 경매라면 보증금 미배당분의 매수인 인수를 가장 먼저 계산해야 합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 특별매각조건입니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 유지아 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다. 권리 위험의 중심축은 해소돼 있습니다. 다만 현재 최저가 334,000,000원이 시세상 매력적인지는 최근 실거래 비교 없이 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 별도 검증입니다.
