서울남부지방법원 2025타경11549. 서울 구로구 천왕동 더메종277 5층 503호, 감정상 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이우일이며 2021년 12월 1일 매매를 원인으로 2022년 2월 28일 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 임차인 정성민의 주민등록은 2022년 2월 24일, 점유개시는 2022년 2월 28일, 확정일자는 2022년 3월 23일이고, 2024년 2월 13일 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2025년 8월 14일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 정성민의 임차권은 통상적인 권리순서만 보면 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 163,840,000원 기준으로 임차보증금 중 94,253,760원이 미배당으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제5층 제503호 · 도로명 서울특별시 구로구 천왕로 46 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 9층 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이우일 · 2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 163,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.07.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원*
이 사건은 실제 임차인 1명입니다. 정성민은 보증금 255,000,000원, 전부 사용, 주민등록 2022.02.24, 점유개시 2022.02.28, 확정일자 2022.03.23, 임차권등기 2024.02.13으로 확인됩니다. 주민등록과 점유가 말소기준보다 앞서고 확정일자 및 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정성민 | 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2022.02.24 / 2022.03.23 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
등기상 임차권은 2024년 2월 13일 설정되었고, 말소기준인 2025년 8월 14일 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 매각대금으로 충당되지 않는 94,253,760원이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 3회 유찰 시에는 126,563,008원, 4회 유찰 시에는 152,410,406원으로 계산상 미배당액이 늘어납니다.
② 특별매각조건 — 94,253,760원 인수위험을 0원*으로 바꾸는 문구
현재 회차의 계산상 배당은 매각가 163,840,000원에서 집행비용 3,093,760원을 먼저 제외하고, 임차인 정성민에게 160,746,240원이 배당되는 구조입니다. 보증금 255,000,000원과의 차액인 94,253,760원이 통상적인 선순위 임차권 사건이라면 매수인에게 남을 수 있습니다.
하지만 본건은 매각물건명세서에 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소해야 합니다. 이 조건이 그대로 이행되는 것을 전제로 하면 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시 계산상 커지는 미배당액도 매수인의 실질 인수로 남지 않습니다.*
③ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,760원 |
| 1. 임차인 정성민 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 160,746,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당은 94,253,760원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대해 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격 하락과 룰상 미배당의 역관계
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 미배당 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 163,840,000원 | 64% | 94,253,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 131,072,000원 | 51% | 126,563,008원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 104,857,600원 | 41% | 152,410,406원 | 0원* |
숫자만 보면 감정가 256,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 163,840,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본건에는 비교할 최신 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격 메리트는 주변 동일·유사 오피스텔 실거래 원본을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 업무시설인 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울천왕초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트와 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도시개발구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 438.3㎡, 지목 대, 공시지가 4,179,000원/㎡, 평지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 정성민 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원*의 전제. 현재 회차 룰상 미배당은 94,253,760원이므로 특별조건 이행 여부가 권리 안전성을 좌우합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 판단을 하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래와 비교해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 특성. 감정상 주거용 이용 중이므로 실제 사용상태와 관리·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계식 주차설비. 주차설비 운영 상태와 이용 가능 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
표면적인 권리구조만 보면 부담이 큰 사건입니다. 임차인 정성민의 보증금은 255,000,000원이고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 163,840,000원에서는 배당 후에도 94,253,760원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형 사건이라면 이 금액 때문에 최저가가 내려가도 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다.
그러나 본건은 다릅니다. 매각물건명세서에 채권자가 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 이행되는 전제에서는 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 두 가지입니다. 첫째, 특별매각조건이 입찰·매각·말소 단계에서 정확히 작동하는지 원본으로 확인할 것. 둘째, 현재 163,840,000원이 실제 시장가격 대비 유리한지는 별도의 최신 실거래로 검증할 것. 권리상 핵심은 특별조건, 가격상 결론은 아직 유보. 감정가의 64%라는 숫자 하나만으로는 싸다고 말할 수 없습니다.
