춘천지방법원 2025타경10363. 속초시 설악동 51의 대지와 지상 숙박시설 관련 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 유남규·유형준으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 이번 경매개시결정은 2025.09.11. 유형준 지분에 대해 채권자 신윤균이 신청한 강제경매입니다. 과거 근저당권·전세권은 모두 이미 말소됐고, 2023년 가압류 및 2024년 강제경매도 이후 말소됐습니다. 따라서 현재 권리구조만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 0원으로 계산됩니다.
문제는 권리가 아니라 물건의 실사용성과 환금성입니다. 감정평가상 숙박시설로 이용되던 지하1층~지상3층 건물은 장기간 공실로 방치됐고, 기본 위생·급배수 및 객실 바닥난방설비도 사용이 불가능하거나 상당한 수리를 요하는 상태입니다. 매각물건명세서에도 정확한 구조·이용상황·면적, 건물 관련 시설의 보수·수리 여부와 실제 사용가능여부를 별도로 확인하라고 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 설악동 51 · 설악산로836번길 1-16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설 · 장기간 공실 상태 |
| 토지 | 대 1,597㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층~지상3층 · 1980.08.14. 및 1994.09.28. 사용승인 |
| 소유자 | 유남규 2분의 1 · 유형준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 612,054,985원 / 102,869,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신윤균 / 8,767,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 선순위 부담은 없다
임차인 없음. 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 과거 한국주택은행·국민은행·조흥은행 계열 근저당권과 안임환의 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 2023.11.28. 신선명의 50,000,000원 가압류와 이를 본압류로 이행한 2024.05.08. 강제경매개시결정 역시 각각 2025.11.04. 및 2025.10.31. 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.09.11. 갑구 7번 유형준 지분 강제경매개시결정이며, 이 권리 자체도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 ‘저평가’라는 뜻은 아니다
감정가 612,054,985원에서 현재 최저매각가는 102,869,000원으로 내려왔고, 현재 회차 비율은 16.81%입니다. 다음 회차 가정은 72,008,300원, 그 다음은 50,405,810원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 감정평가서는 이 일대가 설악산국립공원 입구변의 숙박시설·근린생활시설·상업나지·임야 등으로 형성돼 있으나 상권 쇠퇴로 공실률이 높은 지역이라고 평가합니다. 숙박시설 자체도 장기간 운영이 중단됐고 수리를 요하므로, 감정가 대비 할인율보다 실사용 가능성·수리비·재가동 가능성·향후 환금성이 훨씬 중요한 판단 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,166원 |
| 1. 갑구 7번 경매개시결정 · 신윤균 | 8,767,050원 | 8,767,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,861,784원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권자 청구액 8,767,050원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 설악산국립공원사무소 북서측 인근으로, 설악산국립공원 입구변의 숙박시설·근린생활시설·상업나지·임야 등이 혼재합니다.
- 상권. 감정평가상 상권의 쇠퇴로 공실률이 높은 지역입니다. 숙박시설 투자에서는 이 점이 환금성과 영업 재개 가능성에 직접 연결됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 운행빈도를 고려한 일반적 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 1,597㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 322,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·온천원보호지구·보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 시설상태. 위생·급배수설비와 객실 바닥난방설비를 갖추고 있으나 장기간 방치로 사용 불가능하거나 상당한 수리를 요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유지분 확인. 현재 소유자는 유남규·유형준 각 2분의 1이고, 경매개시결정은 유형준 지분에 대해 등기돼 있습니다. 입찰 대상 범위를 원본 매각목록으로 반드시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 1회 제한 조건이 있으므로 외부 입찰자는 낙찰 가능성과 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 사용가능 여부. 속초소방서 사용금지 안내문이 부착돼 있으므로 현재 실제 사용 가능 여부와 해제·보수 조건을 확인해야 합니다.
- 수리 범위. 급배수·위생·난방 등 기존 설비가 사용 불가능하거나 상당한 수리를 요하므로 현장 확인이 핵심입니다.
- 경계 측량. 지상에 이동이 용이한 원형 물탱크 2개가 있고 정확한 경계 여부는 별도 지적경계측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건을 원본 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 산정하지 말고 토지·건물의 실제 활용가치와 수리비를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 어렵다”
이 사건은 임차인이 없고 현재 살아 있는 선순위 담보권도 없어 등기상 인수 0원이라는 점은 분명합니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 투자라고 볼 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐고, 대상 숙박시설은 장기간 공실·운영 중단 상태에 수리를 요하며 사용금지 안내문까지 부착돼 있습니다. 주변 역시 감정평가상 상권 쇠퇴와 높은 공실률이 지적된 지역입니다.
또한 유형준 지분에 대한 강제경매개시결정과 공유자 우선매수권 조건이 있어 일반적인 완전소유권 부동산 경매보다 절차·환금성 판단이 까다롭습니다. 권리 자체는 비교적 깨끗하지만, 실사용·수리·공유관계·환금성 위험이 큰 물건입니다. 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실보다 현장 상태와 실제 활용 가능성을 먼저 봐야 합니다.
