춘천지방법원 2025타경10363. 속초시 설악동 51의 대지·토지와 숙박시설 관련 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상3층으로, 숙박시설로 이용되다가 장기간 공실 상태로 방치돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 유남규·유형준으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.09.11. 등기된 “4번 유형준지분강제 경매개시결정”이고 채권자는 신윤균입니다.
권리 자체는 단순한 편입니다. 과거 설정됐던 근저당권과 전세권은 이미 해지·말소됐고, 현재 등기자료상 근저당권과 압류는 없습니다. 배당표에서도 신청채권자 청구금액 8,767,050원은 현재 최저가 시나리오에서 전액 배당되고, 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리보다 매각대상 지분·건물 상태·사용 가능 여부를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 설악동 51 · 설악산로836번길 1-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설 · 장기간 공실 |
| 토지 | 대 1,597㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층~지상3층 · 1980.8.14. 및 1994.9.28. 사용승인 |
| 소유자 | 유남규 2분의 1 · 유형준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 612,054,985원 / 72,008,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신윤균 / 8,767,050원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 지분 범위를 먼저 본다
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 과거 한국주택은행·국민은행·조흥은행 계열 근저당과 안임환의 전세권은 이미 말소됐습니다. 2023.11.28. 신선명의 50,000,000원 가압류와 2024.05.08. 강제경매개시결정도 이후 취하·해제로 말소됐습니다. 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2025.09.11. 신윤균의 강제경매개시결정이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 11.8%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 612,054,985원에서 6회 유찰된 현재 최저매각가는 72,008,000원입니다. 수치상 감정가의 약 11.8% 수준입니다. 그러나 감정가는 현재 시장의 실제 매매가격과 같은 개념이 아니며, 이 물건에는 비교 가능한 최신 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 72,008,000원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 50,405,600원 | 0원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 35,283,920원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 7회·8회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 청구금액 8,767,050원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 유찰이 더 진행돼도 권리 인수액 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 다만 건물 수리·사용 가능 여부와 매각 지분 범위는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,144원 |
| 1. 경매개시결정 · 신윤균 | 8,767,050원 | 8,767,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,544,806원 |
현재 최저가 72,008,000원을 가정하면 신청채권자는 청구금액 전액을 배당받고, 잔여액은 61,544,806원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 설악산국립공원사무소 북서측 인근. 주변은 숙박시설·근린생활시설·상업나지·임야 등으로 형성돼 있으며 상권 쇠퇴로 공실률이 높은 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 숙박시설로 이용됐으나 장기간 공실 상태입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 객실 바닥난방설비가 있으나 장기간 방치로 사용이 불가능하거나 상당한 수리가 필요한 상황입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,597㎡, 일반상업지역·상업용·평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 322,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·온천원보호지구·보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 현장 확인. 지상에 이동이 용이한 원형 물탱크 2개가 있고 정확한 경계 여부는 별도의 지적경계측량이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 원문 확인. 현재 등기에는 유형준 지분 강제경매로 기재돼 있습니다. 유남규·유형준 각 2분의 1 소유 구조와 실제 매각목록의 범위를 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 매각물건명세서에는 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한된다고 기재돼 있으므로 입찰 전에 해당 조건을 확인해야 합니다.
- 사용금지 사유 확인. 속초소방서 사용금지 안내문의 구체적 사유와 해소에 필요한 보수·절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 수리 범위 확인. 장기간 방치돼 위생·급배수·난방설비 등이 사용 불가능하거나 상당한 수리가 필요할 수 있습니다.
- 경계 측량. 원형 물탱크 2개 및 정확한 토지 경계 여부는 별도의 지적경계측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가 대비 크게 내려왔지만 비교 가능한 최신 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 매각목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 현장 리스크
이 사건의 권리 숫자만 보면 단순합니다. 임차인 없음, 현재 배당 시나리오상 인수 0원, 신청채권자 미배당 0원입니다. 하지만 감정가 612,054,985원에서 6회 유찰돼 72,008,000원까지 내려온 사실만 보고 가격 매력이 있다고 결론내리기 어렵습니다.
숙박시설은 장기간 공실이고 상당한 수리가 필요할 수 있으며, 출입문에는 속초소방서 사용금지 안내문이 부착돼 있습니다. 주변 상권도 공실률이 높은 것으로 평가됐습니다. 여기에 현재 경매개시결정이 유형준의 지분을 대상으로 기재돼 있고 공유자우선매수권 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “정확히 무엇을 취득하며, 취득 후 실제로 사용할 수 있는가”입니다.
