춘천지방법원 2025타경10363. 속초시 설악동 51의 토지와 숙박시설 관련 물건입니다. 토지는 1,597㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층~지상 3층 구조입니다. 숙박시설로 이용됐으나 장기간 공실로 방치돼 기본 위생·급배수설비와 객실 바닥난방설비가 사용 불가능하거나 상당한 수리를 요하는 상태로 평가됐습니다.
등기상 현재 소유자는 유남규와 유형준이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 등기 목적에 “유형준 지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있습니다. 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께 공유자우선매수권 행사를 1회로 제한한다는 내용이 있습니다. 따라서 외부 입찰자가 최고가를 제시해도 공유자가 같은 가격으로 우선매수권을 행사할 수 있어, 최고가 신고만으로 취득이 확정되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 설악동 51 · 설악산로836번길 1-16 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 + 토지 · 숙박시설 · 토지 1,597㎡ · 철근콘크리트조 지하 1층~지상 3층 |
| 소유자 / 지분 | 유남규 2분의 1 · 유형준 2분의 1 |
| 경매 대상 표시 | 유형준 지분 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 612,054,985원 / 209,935,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신윤균 / 8,767,050원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자우선매수권 행사 1회 제한 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 기준권리 원본 대조 필수
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수액은 확인되지 않으며, 배당계산상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 따라서 낙찰가 209,935,000원을 기준으로 한 권리상 실질취득액은 동일한 209,935,000원입니다. 다만 취득세, 명도비용, 경계측량비, 건물 보수·수리비는 포함되지 않습니다.
2000년 이후 설정됐던 1,300,000,000원 근저당, 1,144,000,000원 근저당, 1,300,000,000원 근저당과 150,000,000원 전세권에는 각각 해지·말소 기록이 있습니다. 2023년 신선명의 50,000,000원 가압류도 2025.11.04. 해제로 말소됐고, 2024타경622 강제경매개시결정은 2025.10.31. 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 사건은 2025.09.11. 등기된 신윤균의 유형준 지분 강제경매입니다.
② 가격 구조 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 612,054,985원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 209,935,000원입니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 가격이 최근 시장가보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 숙박시설이 장기간 운영 중단 상태이고 상권 쇠퇴로 공실률이 높은 지역이라는 점을 감안하면, 단순 감정가 할인율보다 현재 사용 가능 여부와 정상화 비용이 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 매수인 인수 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 209,935,000원 | 209,935,000원 | 0원 | 4,266,571,140원 |
| 4회 유찰 시 | 146,954,500원 | 146,954,500원 | 0원 | 4,328,669,913원 |
| 5회 유찰 시 | 102,868,150원 | 102,868,150원 | 0원 | 4,372,139,054원 |
③ 예상배당표 (매각가 209,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,739,090원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 520,000,000원 | 206,195,910원 |
| 3. 근저당 · 을구 2번 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,144,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사조흥은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 안임환 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신선명 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 신선명 | - | 0원 |
| 9. 신청채권자 · 신윤균 | 8,767,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,472,767,050원 중 206,195,910원이 채권자에게 배당되고, 4,266,571,140원이 미배당되는 가정입니다. 매수인 인수액과 소유자 잔여액은 0원입니다. 다만 위 계산에는 등기 이력상 말소된 권리들이 포함돼 있으므로 실제 배당표와 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제 등도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 설악산국립공원사무소 북서측 인근으로, 설악산국립공원 입구변의 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지와 임야가 혼재한 지역입니다.
- 상권. 상권 쇠퇴로 공실률이 높은 지역으로 평가됐습니다. 숙박시설의 장기 공실과 결합하면 재매각·임대·영업 정상화 모두 보수적으로 판단해야 합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 버스노선과 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 1,597㎡, 일반상업지역의 상업용 토지이며 평지·부정형·소로각지입니다. 공시지가는 322,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·온천원보호지구·공장설립제한지역· 역사문화환경보존지역·보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 1980.08.14. 및 1994.09.28. 사용승인된 지하 1층~지상 3층 건물입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확정. 경매개시결정에는 유형준의 2분의 1 지분이 표시돼 있습니다. 매각목록별 대상 지분과 토지·건물의 일괄매각 범위를 원본으로 확정해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 행사 횟수는 1회로 제한되지만 공유자가 최고가와 동일한 가격으로 우선매수할 수 있습니다. 외부 입찰자는 최고가 신고 후에도 취득이 무산될 수 있습니다.
- 말소기준권리 재검증. 2000년 근저당을 기준권리로 보는 산정과 2002년 말소 기록이 충돌합니다. 최신 등기부와 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 반드시 대조해야 합니다.
- 사용금지 원인 확인. 속초소방서 안내문의 정확한 사용금지 사유, 해제 조건, 소방시설 보완 범위와 비용을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 건물 상태 조사. 구조·이용상황·면적·설비·누수·균열·전기·급배수·난방과 실제 재사용 가능성을 현장 실사해야 합니다.
- 토지 경계. 지상에 이동이 용이한 원형 물탱크 2개가 있고 정확한 경계 여부는 지적경계측량이 필요할 수 있습니다.
- 운영성 검토. 숙박시설의 장기 공실과 높은 지역 공실률을 반영해 리모델링비, 영업허가·용도 활용 가능성, 예상 매출과 공실 기간을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 소방 관련 문서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 취득 가능성과 정상화 비용
최저매각가는 감정가의 34.3%이고 임차인과 권리상 인수액도 없습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 유형준의 공유지분 경매로 표시돼 있고 공유자우선매수권이 존재합니다. 숙박시설은 장기간 운영이 중단됐으며, 출입문에는 속초소방서 사용금지 안내문이 부착돼 있고 주요 설비도 상당한 수리를 요합니다.
더구나 배당계산의 기준이 된 2000년 근저당과 2002년 말소 이력이 서로 충돌합니다. 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮은가가 아니라, 무엇을 실제로 취득하는지, 공유자가 우선매수할 가능성이 있는지, 건물을 다시 사용할 수 있는지, 그리고 정상화에 얼마가 드는지입니다. 권리상 인수는 0원이지만 종합 판단은 고위험·원본 확인 전 보류가 타당합니다.