서울남부지방법원 2025타경11637. 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 5층 502호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 임차권자 조현숙의 보증금 350,000,000원입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.04.29이고 임차권등기는 2024.03.14 접수됐으며, 배당요구도 확인됩니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조라 통상적인 계산만 하면 현재 최저가 190,720,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당 계산상 부족액이 발생하더라도 이 사건에서는 그 부족액을 매수인이 실질적으로 떠안는 것으로 보지 않습니다. 원칙 계산상 인수 가능액과 실제 입찰 판단상 인수액을 반드시 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제502호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방1·드레스룸1·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관 등 · 다락방 방2·계단실 등 이용 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 조현숙 1명입니다. 보증금은 350,000,000원, 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권이며 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.04.29입니다. 배당요구도 이뤄져 대항력 有·우선변제권 有으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현숙 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.04.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 190,720,000원으로 감정가의 64% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 다세대는 개별 호수의 구조·면적·다락방 상태 등에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 “3회 유찰 = 시세보다 저렴”으로 연결하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,470,080원 |
| 1. 임차인 조현숙 보증금 | 350,000,000원 | 187,249,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 162,750,080원입니다. 다만 이 금액은 일반적인 권리계산상 미배당액이며, 이 사건은 특별매각조건에서 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 특별조건 전제의 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 원칙상 보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 64% | 190,720,000원 | 162,750,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 152,576,000원 | 200,360,064원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 41% | 122,060,800원 | 230,448,051원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 해당 임차권에 대해서는 그 일반 원칙을 그대로 적용하지 않습니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 건축물현황도상 방1·드레스룸1·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관 등으로 이용 중입니다.
- 다락방. 집합건축물대장상 등재되어 있지 않은 다락방이 있고 방2·계단실 등으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2021.09.08입니다.
- 입지. 독산역(1호선) 남서측 인근으로 주변에 아파트단지·지식산업센터·지원시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 독산역과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 대로2류 접합, 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 자체는 존재. 조현숙의 보증금 350,000,000원·전입 2022.04.29·확정 2022.04.29라는 기본 권리관계와 특별조건을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 3회 유찰로 최저가가 190,720,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 다락방 확인. 집합건축물대장상 등재되어 있지 않은 다락방이 방2·계단실 등으로 이용 중인 점은 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 내부 확인 한계. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했다는 점을 감안해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 매각 후 임차권등기 말소가 특별매각조건대로 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 보증금은 맞지만, 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
보증금 350,000,000원의 대항력 있는 임차권만 놓고 보면 현재 최저가 190,720,000원보다 보증금이 훨씬 크고, 원칙 계산상 미배당액도 162,750,080원에 달합니다. 일반 사건이라면 이 부족액의 인수 여부가 입찰의 핵심 위험이 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다. 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건의 남은 판단축은 ‘보증금 3.5억을 떠안을 것인가’가 아니라 190,720,000원이라는 현재 가격이 실제 시장가치에 비해 충분히 낮은지, 그리고 미등재 다락방과 내부 현황을 감수할 만한지입니다. 비교 실거래 자료가 없는 만큼, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리는 특별조건으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 판단은 아직 확인이 필요한 사건입니다.
