서울남부지방법원 2025타경11637. 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 5층 502호, 용도는 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 매우 강한 대항력 임차인 인수형입니다. 조현숙은 2022.04.29 전입·점유를 개시했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.03.14에는 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 계산된 2025.08.20 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 통상 계산만 하면 매수인 인수 문제가 생깁니다.
하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 현재 최저가 238,400,000원 가정에서 계산되는 룰상 미배당액 115,737,600원은 존재하지만, 이 조건을 적용하면 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 5층 내 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 238,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 0원
등기 흐름을 보면 2021.09.16 소유권보존과 함께 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,310,500,000원 근저당이 설정됐지만, 이 근저당은 2022.01.07 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 됐다가 2022.04.29 신탁재산 귀속으로 말소되고 현재 소유자인 주식회사지에이치디앤씨로 귀속됐습니다.
조현숙은 2022.04.29 전입·점유·확정일자를 갖췄고 2024.03.14 보증금 350,000,000원의 임차권등기를 했습니다. 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인 1명입니다. 보증기관의 중복 신고로 잡힌 임차인이 아니므로 보증금을 별도로 합산할 문제도 없습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현숙 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 / 2022.04.29 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 有 특매조건상 실질 0원 |
② 가격 구조 — 2회 유찰, 최저가는 감정가의 80%
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 238,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰된 상태라는 사실은 확인되지만, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수는 없습니다.
이 사건에서는 권리상 실질 인수가 특별매각조건으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 238,400,000원입니다. 이후 유찰 시에도 룰상 임차보증금 미배당액은 커지지만, 같은 특별매각조건이 적용되는 한 그 금액을 단순히 매수인 실질취득비용에 더해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,137,600원 |
| 1. 임차인 조현숙 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 234,262,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조현숙 보증금 중 115,737,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 본건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로, 건축물현황도상 방1·드레스룸1·욕실 및 화장실1·거실1·주방1·현관 등으로 이용 중입니다.
- 다락방. 집합건축물대장상 등재되지 않은 다락방이 있고, 담보평가전례 내부구조도상 방2·계단실 등으로 이용 중입니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 입지. 독산역(1호선) 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·지식산업센터 및 지원시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 독산역이 있으며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2021.09.08입니다. 승강기·화재탐지기·온수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 대로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나, 별도로 집합건축물대장에 등재되지 않은 다락방이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건의 실질 인수 0원 판단 근거입니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 룰상 부족액은 115,737,600원이지만 특별매각조건 반영 시 조현숙 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
- 다락방 확인. 집합건축물대장에 등재되지 않은 다락방이 방2·계단실 등으로 이용되는 점을 현장과 관련 공부에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 다락방 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 238,400,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 이후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 특별매각조건 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특매조건이 결론을 바꾼다”
이 사건의 숫자만 보면 보증금 350,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 238,400,000원에서 배당 후 115,737,600원이 남는 전형적인 인수형 구조입니다. 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득 부담이 줄지 않는 유형이지만, 본건은 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 최저가 기준 실질취득은 238,400,000원입니다.
다만 가격의 결론은 별개입니다. 2회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 되지 않습니다. 더구나 집합건축물대장에 등재되지 않은 다락방과 내부 미확인이라는 현장 리스크도 있습니다. 권리의 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 가격과 다락방 확인은 여전히 남아 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
