113,280,000원
서울남부지방법원 2025타경11686. 영등포동7가 리첸스타오피스텔 7층 702호입니다. 감정가는 177,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 113,280,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 표면적인 할인율보다 보증금 212,000,000원의 주택임차권을 어떻게 처리하느냐가 먼저입니다.
임차권자 이은민은 2022.03.18. 임대차계약 및 확정일자를 갖고, 2022.04.15. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 주택임차권등기는 2024.02.06. 접수됐고, 말소기준인 2025.08.22. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 이 임차권은 매각으로 없어지지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 매각에는 결정적인 예외가 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-298 리첸스타오피스텔 제7층 제702호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 15-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제7층 제702호 |
| 사용승인 | 2018.03.15. |
| 소유자 | 조석훈 (2022.04.22. 소유권이전 · 거래가액 212,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 113,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건
말소기준은 2025.08.22. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 을구 1번 이은민의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.02.06. 등기이고, 주민등록·점유는 2022.04.15., 확정일자는 2022.03.18.입니다. 따라서 일반 원칙으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 212,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 배당요구 |
실제 임차인은 1명입니다. 이은민의 보증금은 212,000,000원이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인도 아닙니다. 현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 2,385,920원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 110,894,080원이 배당되고, 101,105,920원이 미배당으로 남습니다.
② 가격 구조 — 유찰될수록 늘어나는 ‘룰상 인수액’
현재 최저가는 113,280,000원으로 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 낮아졌지만, 특별매각조건이 없었다면 단순한 가격 할인으로 볼 수 없는 사건입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 113,280,000원 | 101,105,920원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 90,624,000원 | 123,407,232원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 72,499,200원 | 141,205,786원 | 실질 0원* |
즉 특별조건이 없다면 낙찰가가 113,280,000원에서 90,624,000원, 72,499,200원으로 낮아질수록 매수인 인수액은 오히려 101,105,920원 → 123,407,232원 → 141,205,786원으로 증가합니다. 낙찰가만 낮아진다고 실질 취득비용이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 그 위험을 특별매각조건으로 제거한 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,385,920원 |
| 1. 임차인 이은민 보증금(우선변제) | 212,000,000원 | 110,894,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리구조만 적용하면 임차보증금 부족분 101,105,920원이 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 2018.03.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 702호입니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근으로, 주변은 업무시설(오피스텔)·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화설비, 주차장설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측 약 20미터, 남동측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소”가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 1번 이은민 주택임차권은 말소기준보다 선순위이므로 특별조건이 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 배당표상 101,105,920원은 일반 원칙에 따른 현재 회차 미배당액입니다. 이번 리포트의 0원*은 특별매각조건을 반영한 실질값입니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 최저가 할인율 자체를 시세 할인으로 단정하지 말고 오피스텔의 실제 거래가격과 별도로 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2024.02.06. 을구 1번 주택임차권과 2025.08.22. 갑구 6번 강제경매개시결정의 선후관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘선순위 임차권’보다 ‘특별매각조건’이 결론을 바꾼다
등기만 보면 보증금 212,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하고, 현재 회차 매각가 113,280,000원에서는 101,105,920원의 미배당 보증금이 남습니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이번 매각은 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 그래서 룰상 인수 101,105,920원 → 실질 인수 0원*으로 결론이 바뀝니다. 현재 최저가 113,280,000원, 감정가의 64%라는 숫자보다 특별매각조건이 실제 매각조건으로 확정돼 있는지를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
