부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경11712 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 44.65㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

164,352,000원 1억 6,435만 감정가 321,000,000원

감정가의 52% ▼ 48% 할인

다음 매각기일

10-16

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,643만원

최저가의 10% · 16,435,200원

실거래 대비

▼ 17.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.98억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 특별매각조건 확약으로 실질 인수 부담이 해소되고, 3회 유찰로 최근 거래 대비 가격 메리트가 생긴 다세대 물건입니다.

가격 최저가 164,352,000원 = 최근 거래 298,000,000원의 55.2%
자금 임차권 보증금 260,000,000원은 확약 조건 적용 시 실질 인수 0원 처리
리스크 미상 점유자·당해세 가능성·소규모 다세대 환금성 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차인 보증금 260,000,000원이 존재하지만 매각물건명세서 특별매각조건의 포기·말소 조건으로 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 판단됩니다. 3회 유찰 후 최저가는 최근 거래 298,000,000원의 55.2% 수준입니다.

감정가

321,000,000원

최저가 51.2%

실질취득

164,352,000원

확약 적용 인수 0원

임차인 인수

0원

김보선 확약 조건

핵심지표

55.2%

최근 거래 대비

서울남부지방법원 2025타경11712. 서울 강서구 화곡동 우성 제5층 제502호 다세대주택입니다. 감정가는 3.21억이며 현재 최저가는 1.643억까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 핵심은 임차권입니다. 김보선 임차인은 전입·확정일자 기준으로 대항력과 우선변제권이 있으나, 특별매각조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 제시되어 해당 인수 부담은 해소되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경11712
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 354-68 우성 제5층 제502호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택 이용 중
소유자	김상숙
감정가 / 최저가	321,000,000원 / 164,352,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 260,000,000원
매각기일	2026.10.16

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김보선	260,000,000원	有	有	확약 적용
임종필	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 임차권 포인트 김보선의 보증금 260,000,000원은 낙찰가보다 크기 때문에 일반 구조라면 매수인 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 위험이 있습니다. 다만 특별매각조건상 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약 밖 점유자 위험은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

동일 단지 우성의 최근 거래는 2023.12 전용 42.34㎡ 2층 298,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 55.2% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,352,000원 가정)

항목	채권	배당
집행비용	-	3,100,928원
임차인 김보선 보증금	260,000,000원	161,251,072원
김상민 근저당	150,000,000원	0원
주택도시보증공사 가압류	268,500,000원	0원
인천신용보증재단 가압류	17,898,363원	0원

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김보선 임차권은 대항력 있는 권리지만 특별매각조건으로 매수인 부담이 제거되는 점이 핵심입니다.

⛔ 확인 필요 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으며, 소규모 다세대는 환금성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 조건 확인. 김보선 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
미상 점유 확인. 임종필 점유 관련 추가 확인이 필요합니다.
세금 리스크. 압류 내역과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최근 거래 298,000,000원 대비 최저가 164,352,000원으로 가격 메리트가 있습니다.

맺으며 — “임차권은 위험하지만 확약이 변수다”

이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 높은 위험이 있는 구조입니다. 그러나 특별매각조건으로 해당 임차권 부담이 실질 0원으로 해소되는 점이 가장 큰 특징입니다. 3회 유찰로 가격은 최근 거래 대비 낮아졌지만, 최종 입찰 전 확약 조건과 세금·점유 관계 확인이 필수입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-08	유찰	3억 2,100만원
2	2026-08-07	유찰	2억 5,680만원
3	2026-09-08	유찰	2억 544만원
4	2026-10-16	대기	1억 6,435만원

부동산강제경매

확약으로 임차권 리스크를 넘고, 3회 유찰로 가격을 잡다 — 화곡동 우성 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

④ 예상배당표 (매각가 164,352,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권은 위험하지만 확약이 변수다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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