서울남부지방법원 2025타경11712. 강서구 화곡동 ‘우성’ 제5층 제502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층이고 사용승인일은 2015.10.23입니다. 소유자 김상숙은 2020.01.11 매매계약으로 거래가 260,000,000원에 취득했고, 2020.02.26 김상민 명의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

핵심은 말소기준보다 먼저 들어온 임차인입니다. 김보선은 임대차계약일 2019.12.15, 확정일자 2019.12.26, 전입·점유개시 2020.02.03으로 말소기준일 2020.02.26보다 빠릅니다. 보증금은 260,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 통상의 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해, 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 해소

말소기준은 2020.02.26 김상민 근저당권입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강서구 압류, 인천신용보증재단 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김보선의 임차권등기는 2024.02.15에 들어왔지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2020.02.03으로 말소기준보다 앞섭니다.

임종필은 2024.08.26 전입으로 말소기준보다 늦고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 다만 전입 자체가 말소기준 이후이므로 제공된 권리관계상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다. 즉 이 사건에서 실질 인수의 승부처는 김보선이고, 그 부분은 특별매각조건으로 해소되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 205,440,000원으로 봐야 한다

이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 특별매각조건으로 김보선의 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차에서 매수인의 실질취득 기준은 205,440,000원입니다. 비교 가능한 실거래는 2023.12 전용 42.34㎡, 2층의 298,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균값과 최신 거래값도 모두 298,000,000원입니다.

실질취득가 205,440,000원은 최근 12개월 평균값 및 최신 실거래 298,000,000원의 68.9%입니다. 따라서 단일 실거래 기준으로는 가격 여유가 있습니다. 다만 거래 표본이 1건에 불과하고, 단지 규모도 13세대이므로 이 숫자를 아파트처럼 두꺼운 시세 표본으로 해석하면 안 됩니다. 가격은 유리한 편이지만 시세 신뢰도와 환금성에는 별도의 보수적 판단이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,676,160원을 제외한 201,763,840원이 김보선에게 배당되고, 보증금 잔액 58,236,160원이 남는 계산입니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 임차인 배당액은 달라질 수 있으나, 특별조건상 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하는 구조가 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층, 사용승인일 2015.10.23이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 토지는 2필지 일단의 평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측 약 4m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,612,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 13세대 규모에 실거래 표본 1건, 경매 평균 유찰 2.0회라는 점에서 가격만큼이나 매도 유동성 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서 원문을 그대로 대조해야 합니다.
• 김보선의 인수액을 중복 계산하지 않기. 현재 회차 룰상 미배당 58,236,160원을 최저가에 다시 더하면 일반 대항력 인수형 계산이지만, 이 사건에서는 특별조건 때문에 실질 인수액은 0원입니다.
• 임종필 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 점유 부분과 보증금·확정일자는 미상입니다. 명도 실무를 위해 현장 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 세금 압류 확인. 강서구·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부는 실제 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 배당 전 최신 세금관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 298,000,000원 1건입니다. 실질취득 68.9%라는 수치는 유리하지만, 단일 거래만으로 재매각가를 확정적으로 잡지 않는 것이 좋습니다.
• 13세대 다세대 환금성. 동일 단지의 거래 빈도와 대출 가능금액, 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.08입니다. 실제 진행·변경·매각 결과는 법원 원본 기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 조건이 뒤집는다”

첫눈에는 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 상당히 위험한 물건처럼 보입니다. 현재 최저가 205,440,000원 기준으로 실제 배당 계산도 58,236,160원이 부족하므로, 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 물건의 결론은 특별매각조건이 바꿉니다. 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대해 매수인에게 반환청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있으므로, 김보선 관련 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 실질취득가는 205,440,000원이고, 실거래 기준 298,000,000원의 68.9%입니다.

다만 이 가격 차이만으로 높은 등급을 줄 물건은 아닙니다. 실거래가 1건뿐이고 13세대 다세대, 평균 2.0회 유찰이라는 환금성 부담이 있으며, 권리 안전성도 특별매각조건의 정확한 이행을 전제로 합니다. 결론은 “주된 인수 위험은 조건부 해소, 가격은 표본상 유리, 환금성은 보수적으로”입니다.