서울남부지방법원 2025타경11790. 개봉동 다원리치빌3차 제5층 제502호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 경매 최저가 자체가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 황지창의 전입신고일은 2022.06.14, 확정일자는 2022.11.02, 임차보증금은 359,000,000원이며 2023.07.31 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고, 배당요구도 이루어졌습니다.
반면 말소기준권리는 2025.08.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·확정일자·임차권등기가 모두 이보다 앞서 있으므로, 매각대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 넘어옵니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11790 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제5층 제502호 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 한윤성 · 2022.11.01 매매 · 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 · 사용승인일 2021.02.26 · 제5층 제502호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐고, 민간임대주택등기도 2024.10.15 말소됐습니다. 문제는 을구 1번 황지창의 주택임차권입니다. 전입일 2022.06.14, 확정일자 2022.11.02, 보증금 359,000,000원으로, 2025.08.28 강제경매개시결정보다 선순위입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하지 않고, 배당 부족분이 있으면 매수인이 인수합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황지창 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.14 / 2022.11.02 | 359,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 182.4%보다 더 중요한 숫자
확인된 최근 거래는 2026.06의 170,000,000원 한 건입니다. 다만 해당 거래 면적은 23.01㎡이고 가격 비교 대상 면적은 26.64㎡로 수집되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 한 건을 정확한 동일면적 시세로 단정하기보다는 참고 거래로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 23.01㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 170,000,000원 |
최저매각가 310,000,000원만 비교해도 최근 거래 170,000,000원의 182.4%입니다. 그런데 이 사건에서는 그 최저가가 진짜 취득가격도 아닙니다. 대항력 보증금 359,000,000원을 기준으로 보면 권리상 실질취득은 최근 거래의 약 211.2% 수준입니다. 신건 배당표의 집행비용 추정까지 포함해 310,000,000원에 낙찰받고 54,140,000원을 인수한다면 실제 자금부담은 364,140,000원까지 올라갑니다.
③ 회차별 실질 부담 — 낙찰가는 하락, 인수액은 상승
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 54,140,000원 | 364,140,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 115,272,000원 | 363,272,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 164,177,600원 | 362,577,600원 |
회차별 인수액은 제공된 배당 추정치를 그대로 적용했습니다. 집행비용 추정 때문에 합계가 보증금 359,000,000원보다 다소 높게 나타나지만, 핵심 구조는 동일합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 황지창 보증금 | 359,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인에게 304,860,000원이 배당되고 보증금 부족분 54,140,000원은 매수인 인수로 추정됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개웅초등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 다원리치빌3차까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건으로 사용승인일은 2021.02.26이며 승강기, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,512,000원/㎡이며 토지면적은 154.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 구조 확인. 발코니 확장 등으로 일부 구조가 다를 수 있으며 옥탑층 다락을 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 응찰 금지. 310,000,000원이 아니라 대항력 보증금 359,000,000원을 실질취득 판단의 출발점으로 보아야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 신건 기준 예상 인수액은 54,140,000원이며, 유찰될수록 115,272,000원·164,177,600원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일 2022.06.14, 확정일자 2022.11.02, 임차권등기 2023.07.31 및 보증금 359,000,000원을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 2026.06 한 건, 23.01㎡·170,000,000원으로 대상 비교면적 26.64㎡와 일치하지 않습니다.
- 내부 구조 확인. 발코니 확장 등 일부 구조 차이와 옥탑층 다락의 실제 현황을 감정평가서와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 그대로”
이 사건의 함정은 숫자 하나로 정리됩니다. 359,000,000원입니다. 황지창의 대항력 임차보증금이 최저매각가 310,000,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 커지고 그 부족분을 매수인이 인수합니다. 신건 배당 추정에서는 낙찰가 310,000,000원에 인수액 54,140,000원이 붙어 총 자금부담이 364,140,000원이고, 1회·2회 유찰 시에도 각각 363,272,000원·362,577,600원으로 거의 내려가지 않습니다.
최근 확인 거래는 170,000,000원이고 면적 차이까지 있어 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없지만, 최저가 자체가 최근 거래의 182.4%이고 보증금 기준 실질취득은 약 211.2%입니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸지는 물건”으로 볼 수 없습니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 때문에 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 고위험 인수형입니다.
