한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금 인수 가능성이 핵심입니다. 신건 낙찰 기준 매수인 실질취득은 374,770,000원 수준으로, 최근 실거래 평균 369,000,000원보다 높습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
감정가 / 최저가
355,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 실거래 평균
369,000,000원
동일 면적 4건
실질취득
374,770,000원
낙찰가+인수액
인수 보증금
19,770,000원
미배당 잔액
서울남부지방법원 2025타경11794. 영등포구 영등포동5가 더봄 제304호 오피스텔입니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 369,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않아 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 물건의 판단 기준은 최저매각가 355,000,000원이 아니라 실질취득가 약 374,770,000원입니다. 같은 면적 최근 거래가 369,000,000원인 점을 감안하면 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제3층 제304호 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 28.93㎡ |
| 소유자 | 한윤성 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤재은 | 369,000,000원 | 有 | 有 | 19,770,000원 |
⛔ 매수인 인수 위험 배당에서 임차보증금 369,000,000원 중 349,230,000원이 변제되고 부족분 19,770,000원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 내려가면 부족분이 증가하므로 단순히 최저가 하락만으로 유리해지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단
동일 면적 최근 거래는 모두 369,000,000원으로 확인됩니다. 최저가 355,000,000원만 보면 낮아 보이지만, 인수액을 반영한 실질취득가는 374,770,000원으로 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 28.93㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2022.02 | 28.93㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.01 | 28.93㎡ | 7 | 369,000,000원 |
| 2021.12 | 28.93㎡ | 5 | 369,000,000원 |
배당 분배
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득 374,770,000원이 최근 실거래 평균 369,000,000원을 웃돌아 가격 메리트가 제한됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 영등포시장역(5호선) 남동측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 버스정류장과 지하철역 접근성이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2021년11월12일 사용승인된 오피스텔입니다.
- 환금성. 24세대 규모로 거래 표본은 있으나 대단지 대비 환금성은 제한적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 낙찰가가 아니라 인수 보증금까지 포함한 총투입금 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 검토. 윤재은 임차권등기는 매수인 인수 가능성이 있으므로 배당 결과 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최근 실거래 369,000,000원 대비 실질취득 374,770,000원 이상 여부를 고려해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총취득가를 보라”
이 물건은 서울 영등포권 오피스텔이라는 입지는 있으나, 경매 핵심 변수는 임차권입니다. 신건 최저가는 355,000,000원이지만 매수인이 부담할 수 있는 보증금 잔액을 합치면 실질취득가는 374,770,000원입니다. 권리 분석에서 가장 중요한 것은 낮은 최저가가 아니라 인수 후 최종 비용입니다.
