한 줄 평 깨끗한 권리 물건이 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 강정윤의 보증금 376,000,000원 중 배당 부족분 39,588,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 부족분이 증가하는 구조라, 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
342,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
381,588,000원
낙찰가+인수 39,588,000원
최근 실거래
270,000,000원
2025.01 1건
매수인 인수
39,588,000원
대항력 임차보증금 부족분
서울남부지방법원 2025타경11799. 구로구 개봉동 다원리치빌5차 제401호 다세대 물건입니다. 등기상 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 강정윤은 2022년 4월 22일 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳤으며, 말소기준권리 이전 임차권으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
따라서 이 사건은 일반적인 “낙찰가 = 취득가격” 구조가 아닙니다. 현재 회차 기준 낙찰가 342,000,000원에 부족한 임차보증금 39,588,000원이 더해져 실질취득가는 약 381,588,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 279-21 다원리치빌5차 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방4, 거실, 주방, 욕실, 현관 등) |
| 소유자 | 한윤성 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
을구 1번 주택임차권은 2023년 9월 26일 등기되었으며, 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2022년 4월 22일입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강정윤 | 376,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 39,588,000원 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
다원리치빌5차 동일 면적 최근 거래는 2025년 1월 1건이며 거래가는 270,000,000원입니다. 현재 최저가 342,000,000원은 최근 거래 대비 126.7% 수준입니다. 여기에 임차보증금 인수 가능액까지 고려하면 실질취득가는 더 높아집니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 37.33㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | - | 1건 | 270,000,000원 |
⛔ 가격 판단 최저가 342,000,000원만 보면 실거래 270,000,000원보다 높습니다. 임차보증금 인수 위험까지 반영한 실질취득가는 381,588,000원으로, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 임차인 강정윤 보증금 | 376,000,000원 | 336,412,000원 |
| 주택도시보증공사 | 376,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 39,588,000원 |
매각대금 배분
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득가는 임차보증금 부족분을 포함해 판단합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 있는 임차인 강정윤의 보증금 376,000,000원과 배당 부족분 39,588,000원을 반드시 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오 주의. 낙찰가가 내려가면 인수 부담은 증가하는 구조입니다.
- 시세 기준 재검토. 최근 거래 270,000,000원 대비 현재 최저가는 높습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 전부가 아니다”
이 물건의 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금이 존재하기 때문에 낙찰가만 낮추는 전략으로는 해결되지 않습니다. 현재 회차에서는 최저가 342,000,000원에 인수 가능액까지 고려하면 실질취득 부담은 381,588,000원 수준입니다. 권리상 가장 중요한 위험이 명확한 물건이며, 시세 대비 가격 메리트도 확인이 필요한 사례입니다.
