인천지방법원 2025타경33202. 부천시 소사구 괴안동 ‘휴스테이2차’ 2동 203호, 다세대주택입니다. 소유자 성원경은 2020.10.08 매매계약으로 거래가 277,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2022.11.09 국민건강보험공단 압류이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기부만 보고 “후순위라 전부 소멸한다”고 끝낼 수 없습니다. 두 임차인의 전입일이 모두 말소기준보다 빠릅니다. 특히 최윤정은 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 확인되고 보증금도 283,000,000원으로 명확합니다. 현재 최저가 기준 배당만 보면 미배당액 158,183,600원이 발생하지만, 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 인수는 실질적으로 0원으로 처리해야 합니다. 문제는 이 확약이 윤선호에게까지 확장되는 자료가 없다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 밖 선순위 전입자를 따로 봐야 한다

말소기준은 2022.11.09 국민건강보험공단 압류입니다. 2020년 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 187,200,000원과 양희석 근저당권 100,000,000원은 2021.12.31 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 압류·가압류 중 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 별개로 판정해야 합니다.

실제 임차인은 2명입니다. 최윤정은 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액은 158,183,600원이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 최윤정 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 최윤정 임차권에만 적용하며, 윤선호의 보증금·확정일자·배당 여부가 확인되지 않은 위험은 별도로 남습니다.

② 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 총취득액은 아직 확정할 수 없다

휴스테이2차는 총 24세대, 사용승인일은 2017.12.15입니다. 제공된 실거래는 전용 51.56㎡ 2건으로, 2024.06 206,000,000원, 2025.07 230,000,000원입니다. 전체 평균은 218,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 230,000,000원이며, 최근 구간은 이전보다 11.7% 높습니다.

현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 55.4%입니다. 최윤정에 대한 확약만 반영하면 이 금액이 실질취득의 기준액이 되므로 표면 가격은 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 윤선호의 미상 보증금은 이 계산에 들어가 있지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 놓고 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없고, 윤선호의 실제 인수액까지 확인한 뒤에야 총취득비용과 실거래를 제대로 비교할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

현재 회차 계산상 최윤정의 보증금 부족분은 158,183,600원입니다. 통상 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이라면 매수인 인수 문제가 생기고 낙찰가가 내려갈수록 부족분이 증가합니다. 실제로 3회 유찰 시 계산상 인수액은 195,825,240원, 4회 유찰 시 222,097,669원입니다. 다만 최윤정 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 7건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인은 2017.12.15입니다.
• 입지. 부천시 소사구 괴안동 소사구청 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장과 근거리 소사역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 도로·토지. 북측 약 8m 내외 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,213,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 감정 당시 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
• 환금성. 총 24세대이고 실거래 표본도 2건에 불과해 가격 판단 표본이 넓지 않습니다. 최근 거래는 230,000,000원으로 이전 206,000,000원보다 높았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 윤선호 임대차 원본 확인. 2021.11.22 전입만으로 보증금과 우선변제 여부를 알 수 없습니다. 임대차계약서·점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소동의 확약서 적용 범위 확인. 최윤정 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격은 총취득비용으로 비교. 현재 최저가 127,400,000원만 보면 최근12개월 평균 230,000,000원의 55.4%지만, 윤선호 인수액이 생기면 실질취득비용은 그만큼 올라갑니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 세금관계 및 실거래 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.83억 인수”는 해소됐지만, 권리가 끝난 것은 아니다

이 사건을 숫자 하나로 보면 현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 실거래 230,000,000원보다 크게 낮습니다. 또 가장 큰 금액인 최윤정 보증금 283,000,000원의 미배당분도 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 매수인 인수가 실질 0원이 됩니다.

그러나 권리분석의 결론은 여기서 멈추면 안 됩니다. 2021.11.22 전입한 윤선호가 별도로 있고, 그 보증금·확정일자·배당관계가 확인되지 않았습니다. 말소기준일보다 앞선 전입이므로 대항력 가능·미상으로 취급해야 하며, 확약 밖의 이 위험이 해소되지 않는 한 실제 총취득액은 127,400,000원으로 확정할 수 없습니다. 이 물건은 “2회 유찰로 싸진 다세대”라기보다, 주된 임차권은 확약으로 정리됐지만 별도 선순위 전입자의 금액을 끝까지 확인해야 하는 사건입니다.