인천지방법원 2025타경33224. 부천시 원미구 심곡동 아워홈 102동 502호, 전용 49.65㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 213,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 104,370,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 집에는 220,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차인의 전입과 점유는 경매개시결정보다 앞서고, 대항력과 우선변제권도 인정되는 것으로 분류돼 있습니다. 최저가만 놓고 가격을 판단해서는 안 되는 사건입니다.
특히 매각물건명세서에는 임차권등기가 인수권리로 명시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 함께 적혀 있습니다. 이 확약으로 임차권등기 말소가 가능할 수는 있으나, 제시된 문구에는 대항력 포기와 미배당 보증금 청구권의 처리까지 명확하게 나타나 있지 않습니다. 따라서 아래 인수액은 대항력에 따른 보증금 인수 의무가 남는 경우의 조건부 계산이며, 확약의 전체 내용 확인 전에는 실질 인수를 0원으로 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 328-17 아워홈 102동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로67번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.65㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 서성규 (2022.03.21 매매, 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 | 213,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차보증금 | 박선영 · 220,000,000원 |
| 인수권리 | 을구 5번 주택임차권등기 · 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
등기부상 과거 경기시흥신용협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 이미 해지·말소됐습니다. 부천시 압류도 해제돼 현재 매수인이 해당 권리들을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심은 과거 근저당이 아니라 을구 5번 임차권등기와 임차인의 기존 대항력입니다.
② 실제 임차인 분석 — 보증금 2.2억의 처리
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 220,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.01.27 | 있음 | 있음 | 조건부 인수 |
실제 임차인은 박선영 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 확인되며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권액 220,000,000원과 박선영의 임차보증금 220,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서도 안 됩니다.
다만 확인된 문구는 임차권등기 말소동의에 관한 것이며, 임차인의 대항력 포기, 미배당 보증금 청구 포기 또는 해당 권리의 적법한 승계와 소멸 범위까지 명시적으로 확인되지는 않습니다.
대항력과 잔여 보증금 청구까지 매수인에게 대항할 수 없도록 유효하게 정리되는 것이 확인된다면 실질 인수액 0원으로 볼 수 있습니다. 반대로 말소동의에 그치고 보증금 관련 대항력이 남는다면 제시 배당표상 117,891,180원의 인수 위험이 남습니다. 확약의 정확한 문언·권한·효력 및 적용 대상을 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가 대신 실질취득액을 보라
가장 중요한 비교 기준은 최저매각가 104,370,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하므로 잔여 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 보증금 인수액은 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 보증금 220,000,000원 부근에 묶입니다. 집행비용 등은 실제 배당액에 따라 차이를 만들 수 있습니다.
| 유찰 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수 보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 104,370,000원 | 117,891,180원 | 222,261,180원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 73,059,000원 | 148,656,062원 | 221,715,062원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 51,141,300원 | 170,179,243원 | 221,320,543원 |
각 실질취득액은 제시된 회차별 낙찰가와 조건부 인수 보증금의 합계입니다. 후속 회차의 보증금 인수액은 각 회차 추정치를 사용했습니다. 확약으로 대항력과 잔여 보증금 청구가 유효하게 해소되는 경우에는 이 인수 가정이 달라집니다.
④ 실거래 비교 — 과거 거래가와 실질취득액
심곡아워홈102동의 확인된 실거래는 2021년과 2022년의 2건입니다. 평균은 224,000,000원이고, 최신 확인 거래는 2022.03의 220,000,000원입니다. 현재 매각기일인 2026.09.30과는 상당한 시간 차이가 있어 이 수치를 현재 시세로 확정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.65㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2021.12 | 48.02㎡ | 3층 | 228,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 2건 | 224,000,000원 |
현재 회차 실질취득액 222,261,180원은 과거 거래 평균 224,000,000원과 비슷하고, 최신 확인 거래가 220,000,000원보다는 높습니다. 거래 표본도 적고 거래 시점도 오래됐으므로 현재 시세 대비 할인 여부를 확인할 근거는 충분하지 않습니다. 최근 거래 추세의 상승·하락도 판정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 박선영 · 우선변제 | 220,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영했습니다. 집행비용 2,261,180원을 차감하면 임차인 배당액은 102,108,820원, 미배당 보증금은 117,891,180원입니다. 주택도시보증공사는 이 배당표에서 0원 배당으로 처리됩니다. 임차인의 보증금과 신청채권액을 독립된 임차보증금으로 합산하지 않으며, 채권 양도·대위관계와 배당 수령권자는 원본으로 확인해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·공동주택·단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.02.25 준공, 14세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 비교해 대체로 평탄한 장방형의 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등으로 지정돼 있습니다. 공시지가는 2,615,000원/㎡이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 규모로 확인 거래 표본이 2건에 그칩니다. 현재 시점의 거래가격과 매수 수요를 판단하기에는 비교 자료가 제한적입니다. 향후 매도 가능성을 과거 거래가만으로 판단하지 않아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 전문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력과 미배당 보증금 청구까지 유효하게 해소하는지 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 여부. 확약 효력이 충분하지 않다면 현재 회차의 조건부 인수액 117,891,180원을 별도 자금 부담으로 고려해야 합니다.
- 채권관계 정리. 실제 임차인은 박선영 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자입니다. 보증금 반환채권의 양도·대위 여부와 배당 수령권자를 확인해 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 비교. 보증금 인수가 남는다면 최저가 104,370,000원이 아닌 실질취득액 222,261,180원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 거래는 2021.12와 2022.03의 2건뿐입니다. 2026년 현재의 유사 다세대 실거래와 매물 가격, 개별 호수의 내부 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재의 실제 점유 상태는 별도로 확정되지 않았습니다. 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·체납금. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 확약서 전문 및 배당 관련 서류를 대조하고, 매각기일 변경과 매각조건도 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.04억 낙찰과 1.04억 취득은 다르다”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 220,000,000원 임차보증금의 최종 처리입니다. 확약의 효력으로 대항력과 잔여 보증금 청구까지 해소되는지가 확인되지 않으면, 제시 배당표상 117,891,180원의 인수 위험이 남습니다. 이 경우 실질취득액은 222,261,180원으로 과거 최신 확인 거래가 220,000,000원을 웃돕니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 확인된 문구만으로 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다. 확약의 효력 확인 전에는 저가 매수로 평가하기 어렵습니다. 추가 유찰 역시 보증금 인수 구조가 유지된다면 실질취득액을 크게 낮추지 못합니다. 따라서 확약의 권리 소멸 범위와 실제 배당관계를 먼저 확정하고, 현재 시세를 재확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
