인천지방법원 2025타경33228. 김포 장기동 한강호반베르디움 504동 1201호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 주택임차권을 정확히 읽는 것입니다. 최한지는 2022.01.17 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.06, 보증금은 330,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2024.01.29 접수됐으며 배당요구도 이뤄졌습니다. 반면 말소기준으로 제시된 롯데카드 가압류는 2024.04.11이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다.

따라서 확약이 없다면 현재 회차 258,300,000원 낙찰을 전제로 집행비용 4,416,200원을 공제한 뒤 임차인에게 253,883,800원이 배당되고, 남은 보증금 76,116,200원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 330,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다

현재 권리분석의 기준점은 2024.04.11 롯데카드 가압류입니다. 그 이후 삼성카드·현대카드·KB국민카드 가압류와 2025.04.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행·우리은행·김포새마을금고·푸본현대생명보험· 오케이파이낸셜대부 관련 근저당 및 질권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

하지만 최한지의 전입·점유는 2022.01.17로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 330,000,000원 전액이 현재 매각대금으로 회수되지 않으므로 원칙적인 권리계산에서는 미배당액이 매수인에게 이어집니다. 다만 이 사건은 그 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출된 예외이므로 실질 인수판단은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 차이는 분명하다

한강호반베르디움 동일면적 실거래 최근 12건의 평균은 358,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 355,000,000원, 최근 표본의 최저는 335,000,000원, 최고는 375,000,000원입니다. 현재 최저매각가 258,300,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다.

감정가 369,000,000원은 최근 실거래 평균 358,000,000원보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 258,300,000원까지 내려왔습니다. 확약이 정상적으로 적용되어 인수가 실질 0원이 되는 전제라면 실질취득액도 258,300,000원으로 최근 거래 355,000,000원과 최근 평균 358,000,000원보다 낮습니다. 이 사건에서 가격 메리트는 바로 이 확약의 실효성과 연결돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 76,116,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 내려가지 않는다

확약을 빼고 보면 유찰될수록 낙찰가가 낮아지는 대신 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 그래서 단순 최저가만 보고 49%·34%를 큰 할인으로 해석하면 안 됩니다. 반대로 이 사건에서 제출된 확약이 실제 말소까지 연결되는 조건이라면, 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 판단하게 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 운유초등학교 남측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 규모. 한강호반베르디움 1,584세대, 사용승인 2012.06.15. 해당 호는 20층 건물의 12층입니다.
• 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕입니다. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 2,387,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 가치판단을 바꾸는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 임차권등기 말소 조건과 적용 범위를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 재확인. 최한지는 전입 2022.01.17, 확정일자 2021.12.06, 보증금 330,000,000원으로 말소기준보다 앞선 실제 임차인 1명입니다.
• 가격 기준. 확약 적용 시 현재 실질취득 258,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 358,000,000원과 최신 거래 355,000,000원보다 낮습니다.
• 유찰가 착시 방지. 확약이 배제되는 상황에서는 추가 유찰로 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 커지므로 최저가만으로 할인율을 판단하면 안 됩니다.
• 후순위 권리. 롯데카드·삼성카드·현대카드·KB국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 확약의 실효성을 본다

표면만 보면 감정가 369,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 258,300,000원까지 내려온 가격 메리트가 큰 아파트입니다. 최근 동일면적 평균 358,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 72.2% 수준입니다.

그러나 권리의 원형은 단순하지 않습니다. 보증금 330,000,000원의 최한지가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 현재 회차 배당만으로는 76,116,200원이 부족합니다. 확약이 없다면 실질취득비용은 낙찰가만으로 계산해서는 안 되는 물건입니다.

이 사건에서 그 구조를 뒤집는 것이 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했고, 그 전제에서는 현재 회차가 최근 시세보다 상당히 낮습니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확약 확인이 핵심”입니다.