인천지방법원 2025타경33532. 부천시 소사구 소사본동 프라우드아파트 6층 603호, 전용 65.8㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 말소기준 자체보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 박갑선은 2021.11.06 임대차계약을 체결하고 2022.01.14 확정일자를 받았으며, 2022.01.28 전입·점유를 시작했습니다. 반면 현재의 말소기준권리는 2022.05.20 현대캐피탈 가압류 43,815,420원입니다. 따라서 박갑선은 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 박갑선 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 확약은 박갑선 임차권에만 적용되는 것이므로 그 범위 밖의 별도 점유·임차관계가 확인된다면 그 위험은 따로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 박갑선 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 219-2 프라우드아파트 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.8㎡ · 12층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 조명환 (2022.02.10 매매 · 거래가액 437,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 324,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 437,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2021.03.31 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소
종전 부천제일새마을금고 근저당권은 2022.01.28 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서의 말소기준은 2022.05.20 현대캐피탈 가압류입니다. 이후 부천시 압류, 비엔케이캐피탈 가압류, 주택임차권등기, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기의 등기일이 2024.02.06이라는 이유만으로 박갑선의 대항력을 후순위로 볼 수는 없습니다. 실제 전입·점유가 2022.01.28로 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박갑선 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 437,000,000원 | 2022.01.28 / 2022.01.14 | 2024.02.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 판단 기준은 3.241억 실질취득
이 사건은 확약 적용으로 실질 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 실질취득 324,100,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 457,500,000원, 최신 거래는 2024.04의 445,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 70.8%로, 최근 가격 기준에서도 낮은 구간입니다. 전체 실거래 평균 439,111,111원 대비 수치보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 65.8㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 2023.10 | 65.8㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2022.02 | 65.8㎡ | 6 | 437,000,000원 |
| 2022.01 | 65.8㎡ | 4 | 417,000,000원 |
| 2021.12 | 65.8㎡ | 5 | 419,000,000원 |
| 2021.11 | 65.8㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2021.10 | 64.58㎡ | 6 | 427,000,000원 |
| 2021.08 | 65.8㎡ | 2 | 478,000,000원 |
| 2021.07 | 67.51㎡ | 7 | 444,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.8㎡ | 2건 | 457,500,000원 |
최근 구간의 거래 흐름은 과거 구간보다 5.4% 높은 것으로 집계되어 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 현재 최저가 324,100,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%이고, 최신 거래 445,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약서 효력을 전제로 하면 이 사건의 가격 메리트는 분명한 편입니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,337,400원 |
| 1. 임차인 박갑선 보증금 | 437,000,000원 | 318,762,600원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 43,815,420원 | 0원 |
| 3. 비엔케이캐피탈 가압류 | 61,007,327원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 437,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박갑선 보증금의 미배당액은 118,237,400원으로 산정되어 매수인 인수 항목에 잡히지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약은 박갑선 임차권에 한정됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 핵심 변수
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 324,100,000원 | 118,237,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 226,870,000원 | 214,106,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 158,809,000원 | 281,214,326원 | 0원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 구조입니다. 그래서 이런 유형은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 박갑선 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차인에 대해서는 위 룰상 인수액을 실질 부담으로 보지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사본1동 행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 6층 603호이며 사용승인일은 2021.03.31입니다. 난방·위생·상하수도·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 토지를 공동주택 부지로 이용 중이며 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,793,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이고 확인되는 최신 실거래는 2024.04입니다. 할인율과 별개로 재매각 시 거래속도는 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박갑선 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 대상·조건과 실제 말소 절차를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 재확인. 박갑선의 계약일 2021.11.06, 확정일자 2022.01.14, 전입·점유 2022.01.28과 말소기준 2022.05.20의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약 효력이 유지되면 현재 실질취득은 324,100,000원입니다. 최근 12개월 평균 457,500,000원과 최신 거래 445,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 29세대이고 최신 거래가 2024.04이므로 매도 시 거래기간과 매수층을 별도 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구종기 이후 자료와 체납관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 물건이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건을 등기부만 보고 단순히 ‘선순위 임차인 437,000,000원’으로 판단하면 현재 최저가의 의미를 잘못 읽게 됩니다. 박갑선은 분명 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고, 현재 배당 계산만 놓고 보면 118,237,400원의 미배당 인수액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득은 324,100,000원으로 최저가와 동일하며, 최근 12개월 평균 457,500,000원의 70.8% 수준입니다. 최근 가격 흐름도 과거 구간 대비 5.4% 높은 방향이어서 하락장 때문에 평균이 왜곡된 구조도 아닙니다. 권리의 승부처는 확약서의 실제 효력 확인, 가격의 승부처는 29세대 소규모 단지의 환금성 검증입니다. 확약이 원문대로 이행된다는 전제라면, 권리 부담은 크게 낮아지고 가격 경쟁력은 살아 있는 사건으로 평가할 수 있습니다.
