춘천지방법원 2025타경10378. 속초시 청학동 486-46의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 강제경매입니다. 토지는 대지 116㎡, 건물은 시멘트 블록조 강판지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이며, 1982.12.27. 사용승인됐습니다. 신청채권자는 신한카드주식회사이고 청구액은 13,776,572원입니다.
권리구조의 기준점은 2007.11.30. 설정된 속초남부새마을금고 근저당 14,000,000원입니다. 그 뒤의 2008년 근저당과 삼성카드·신한카드 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1995년에 설정됐던 청학새마을금고 근저당은 말소기준보다 앞서 있었지만 2007.12.05. 해지를 원인으로 말소된 기록이 있으므로 현재 매수인이 인수하는 권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 청학동 486-46 · 청학로1길 2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 116㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트 블록조 강판지붕 단층 · 단독주택 이용 · 1982.12.27. 사용승인 |
| 소유자 | 지상덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 94,159,160원 / 46,138,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 13,776,572원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 말소 기록을 정확히 읽어야 한다
임차인 등록 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현장조사와 집행관 현황조사 원문으로 확인해야 합니다. 보증금과 전입일이 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·승계할 임차보증금은 현재 권리자료상 산정되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 확인 없이는 저가 판단 금지
감정가는 94,159,160원이고 현재 최저매각가는 46,138,000원입니다. 두 차례 유찰되며 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 32,296,599원, 그다음은 22,607,619원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 중개 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 노후 단독주택은 토지가격뿐 아니라 건물의 잔존가치, 수선비, 철거 가능성, 도로 조건과 제시외 건물의 상태에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,230,484원 |
| 1. 근저당 · 청학새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 2. 근저당 · 속초남부새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 근저당 · 속초남부새마을금고 | 2,600,000원 | 2,600,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,635,213원 | 14,307,516원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,299,505원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 58,534,718원 중 채권자 예상배당은 44,907,516원, 미배당은 13,627,202원입니다. 신청채권자 신한카드주식회사의 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 토지와 건물, 제시외 건물을 일괄매각합니다.
- 건물. 시멘트 블록조 강판지붕 단층 건물로 1982.12.27. 사용승인됐습니다. 외벽은 비닐 사이딩, 내벽·천장은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 목재창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 연탄보일러에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 지붕 표시. 목록 2는 공부상 스레이트지붕이나 현황은 강판지붕으로 기재돼 있습니다. 감정평가서의 공부와의 차이 항목에는 차이 없음으로 기재돼 있어 원문 간 표시를 확인해야 합니다.
- 토지. 대지 116㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 334,100원/㎡입니다.
- 입지. 속초초등학교 남동측 인근으로 후면은 단독주택, 전면은 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 노선버스와 운행빈도를 감안한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 주거환경개선지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현장 방문, 집행관 현황조사 원문으로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 선순위 근저당 원문 대조. 1995년 근저당 말소 기록과 예상배당표 반영 내용이 다르므로 최신 등기사항전부증명서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 위치·구조·면적·사용 상태와 경계 침범 여부를 확인하세요.
- 지붕 상태. 공부상 스레이트지붕과 현황 강판지붕의 차이, 누수·부식·교체비용을 점검하세요.
- 노후 건물 수선비. 비닐 사이딩, 목재창, 연탄보일러 등 현황을 기준으로 구조 안전과 설비 교체비용을 별도로 산정하세요.
- 도로접면. 세로한면(불) 표시가 차량 통행, 재건축·증축, 담보가치와 환금성에 미치는 영향을 지적도·현황도로·건축법상 도로 여부로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만 보지 말고 청학동 인근 토지와 노후 단독주택의 최근 거래, 철거비·수선비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 세금과 공과금. 당해세, 체납 공과금, 최우선변제 가능성을 원문 서류와 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 물건과 가격은 단순하지 않다
2007.11.30. 근저당을 말소기준으로 보면 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 1995년 근저당도 2007.12.05. 말소됐으므로 현존하는 선순위 인수권리는 아닙니다. 권리 자체는 비교적 정리된 구조입니다.
하지만 현재 최저가 46,138,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매물이라 단정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 1982.12.27. 사용승인 단독주택의 수선 상태, 세로한면(불) 도로 조건, 제시외 건물과 지붕 표시 차이가 남아 있습니다. 여기에 말소된 1995년 근저당이 예상배당표에 포함된 부분도 원문 재확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장과 원문 검증이 입찰의 핵심입니다.