서울남부지방법원 2025타경12001. 양천구 신월동 세명아크로빌 6층 601호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부에 설정된 신원식의 주택임차권 211,500,000원입니다. 임대차계약일은 2021.03.24, 주민등록·점유개시는 2021.04.19이고, 말소기준인 2025.04.11 김포세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 이 임차권은 매수인이 인수하는 선순위 권리입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 사건에 별도의 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건이 적용되는 신원식 임차권에 대해서는 원칙상 인수액 211,500,000원이 존재하지만 실질 인수액은 0원으로 평가해야 합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 보증금 인수가 늘어 총취득액이 고정되는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 특별매각조건으로 주된 인수위험이 해소된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 505-5 세명아크로빌 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 27.65㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김남희 · 2018.02.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 138,880,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 2.115억 인수, 특별조건으로 실질 0원
말소기준은 2025.04.11 김포세무서 압류입니다. 그보다 앞선 신원식의 임차권등기와 2021.04.19 주민등록·점유가 존재하므로, 일반적인 매각이라면 보증금 211,500,000원 전액이 매수인 인수 대상입니다. 이후의 2025.08.13 강서세무서 압류와 2025.09.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신원식 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.19 211,500,000원 | 대항력 有 말소기준 전 전입·점유 | 우선변제 無 배당요구 2025.02.20 | 실질 승계 0원* 룰상 211,500,000원 |
② 시세 비교 — 판단 기준은 2.23억, 전체 평균보다 최근 거래를 우선
세명아크로빌은 15세대, 2018.01.04 준공 건물입니다. 비교 가능한 실거래는 대상면적 27.65㎡와 면적이 매칭된 27.41㎡ 거래 3건입니다. 전체 평균은 227,333,333원이지만 2021년 250,000,000원 거래가 포함되어 있으므로, 현재 가격 메리트는 최근 12개월 평균과 최신 거래 223,000,000원을 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.41㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2024.09 | 27.41㎡ | 4 | 209,000,000원 |
| 2021.09 | 27.41㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 223,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득가 138,880,000원은 최근 12개월 평균 223,000,000원의 62.3%입니다. 즉 주된 인수위험이 실제로 해소된다는 전제에서는 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월 가격은 이전 거래군보다 2.8% 하락한 흐름이므로, 과거 250,000,000원이나 전체 평균 227,333,333원만 보고 가격 여유를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,744,320원 |
| 인수원칙 · 신원식 임차보증금 | 211,500,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,500,000원 | 136,135,680원 |
| 미배당 | - | 75,364,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 대항력 임차보증금 211,500,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 이 사건의 특별매각조건은 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양강초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 601호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 20m 내외 포장도로와 접하고, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신정네거리)입니다. 토지면적은 228.0㎡, 공시지가는 3,841,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있고, 절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 15세대 규모, 최근 실거래 표본 3건, 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 가격 할인과 별도로 매수층의 깊이는 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 수익성과 권리안전성을 바꾸는 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각조건 문구를 반드시 원문과 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 신원식 임차권은 원칙상 말소기준보다 선순위입니다. 특별조건에 따른 임차권등기 말소가 매각 후 실제 이행되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 중심. 전체 평균 227,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 223,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -2.8%입니다.
- 소규모 물건의 환금성. 15세대 건물이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 최저가 할인율과 별개로 향후 매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 공부·현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 실제 점유상태·관리비·내부상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.115억 인수물건”으로만 보면 결론을 놓친다
등기 순서만 보면 이 사건은 매우 부담스럽습니다. 신원식의 전입·점유가 2021.04.19이고 말소기준 압류는 2025.04.11이므로, 보증금 211,500,000원은 원칙상 매수인이 인수합니다. 최저가 138,880,000원만 보고 접근하면 실제 부담이 훨씬 커지는 구조가 맞습니다.
그러나 이 사건은 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건을 반영하면 실질취득은 138,880,000원 수준이고 최근 12개월 실거래 223,000,000원의 62.3%입니다. 따라서 가격 메리트는 분명하지만, 최근 -2.8% 하락 추세, 15세대 규모, 2회 유찰과 경매 통계상 낙찰률 0.0%까지 감안해야 합니다. 결론은 “특별조건 확인 시 권리위험은 크게 해소되고 가격 여유는 있으나, 환금성은 보수적으로 볼 물건”입니다.
