서울남부지방법원 2025타경12026. 서울 강서구 화곡동 블루힐 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가는 273,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 174,720,000원입니다. 소유자 권태익은 2020.07.05 매매를 원인으로 거래가액 302,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022년 민간임대주택 등록 등기가 더해졌습니다. 현재 권리구조의 기준점은 2023.08.09 국의 압류입니다.

다만 이 사건은 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소기준 이후이니 안전하다”고 판단하면 안 됩니다. 임차인 최준용은 2022.09.23 점유를 시작했고 2022.09.29 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.09.19입니다. 즉 말소기준권리인 2023.08.09 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 원칙 계산으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 유형입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 특별매각조건입니다. 매각물건명세서에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 룰상 미배당 145,526,080원이 존재하더라도 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심

등기부상 2020.04.10 설정됐던 주식회사우리은행 근저당권 2건은 2020.07.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.09 국의 압류이며, 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 금천구(서울특별시)의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

최준용의 보증금은 317,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 최저가 174,720,000원을 기준으로 집행비용 3,246,080원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 171,473,920원, 배당으로 충족되지 않는 금액은 145,526,080원입니다.

② 시세 비교 — 할인은 크지만, 하락세와 비교면적을 같이 봐야 한다

블루힐(789-36)은 20세대, 사용승인일은 2020.04.02입니다. 대상 전용면적은 29.81㎡인데 확인된 실거래 표본의 면적은 24.65㎡ 또는 25.96㎡로 대상 면적과 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 인근 동일 건물의 참고가격으로 해석하는 편이 안전합니다.

전체 7건 평균은 308,285,714원이지만 과거 거래가 많이 섞여 있어 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 266,000,000원 1건이고, 현재 최저가 174,720,000원은 이 금액의 65.7%입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득도 174,720,000원이므로 시세 비교 기준 역시 이 금액입니다.

다만 최근 가격 추세는 과거보다 -15.6%로 내려왔습니다. 또한 최근 12개월 표본이 1건에 불과하고 대상 전용 29.81㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않으므로, 65.7%라는 할인율 자체는 분명 크지만 그 수치를 그대로 안전마진으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)

현재 회차 계산상 최준용 보증금의 미배당액은 145,526,080원입니다. 그러나 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 전후가 다르다

특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금 317,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 각 회차의 룰상 인수액과 매수인의 실질 부담을 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 남동측. 저층 공동주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측으로 지하철 5호선 목동역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕, 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖춘 다세대주택입니다.
• 토지·도로. 대체로 장방형 평지의 주거용 부지이며 북서측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 412.9㎡, 공시지가는 3,585,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부 관찰에 의해 파악돼 실제 내부구조와 다소 상이할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 해당 조건을 입찰 전에 원문으로 재확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 구조 이해. 최준용의 전입 2022.09.29는 말소기준 2023.08.09보다 빠릅니다. 특별조건을 빼면 인수형 물건이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 변동될 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 않아야 합니다.
• 최근 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 266,000,000원 1건뿐이고 대상 전용 29.81㎡와 실거래 면적이 일치하지 않습니다.
• 하락 추세. 최근 거래 추세는 과거보다 -15.6%입니다. 과거 전체 평균 308,285,714원보다 최신 거래 266,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
• 환금성. 블루힐 경매물건 평균 유찰 횟수 6.7회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 자금 회수기간을 보수적으로 봐야 합니다.
• 현장 확인. 내부구조가 현황과 다소 다를 수 있으므로 입찰 전 실제 상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 있지만, 특별매각조건이 판을 바꾼다”

표면적으로만 보면 이 물건은 보증금 317,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 174,720,000원에서는 145,526,080원이 미배당되는 고위험 인수형입니다. 하지만 매각조건에서 채권자가 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.

가격만 보면 실질취득 174,720,000원은 최근 12개월 거래 266,000,000원의 65.7%로 할인폭이 큽니다. 다만 최근 거래가 1건이고 비교 면적이 맞지 않으며, 최근 추세는 -15.6%, 경매 평균 유찰은 6.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 그래서 결론은 권리 위험은 특별매각조건으로 크게 낮아졌고 가격도 낮지만, 시세 신뢰도와 환금성 확인이 반드시 필요한 물건입니다.