서울남부지방법원 2025타경12039. 강서구 화곡동 웨인씨티 제10층 제1005호 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2021년 12월 21일 매매계약으로 335,000,000원에 취득했고 2022년 1월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 5월 18일 영등포세무서장의 국세 압류입니다. 핵심은 그보다 앞선 2022년 1월 28일 전입·점유를 갖춘 임차인 이충갑입니다. 확정일자는 2021년 12월 21일이며 보증금은 335,000,000원으로, 권리 순서만 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 붙어 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이충갑 임차인에 관해서는 산식상 인수 예상액과 실제 입찰판단에 반영할 실질 인수액을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제10층 제1005호 · 화곡로42나길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.12.21 매매 · 거래가액 335,000,000원 · 2022.01.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 215,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 6,015,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 특별매각조건이 승계 리스크를 끊는다
등기부상 2021년 10월 29일 우리은행 근저당권 1,116,000,000원이 있었지만 2022년 1월 28일 일부해지로 해당 근저당권 설정등기가 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023년 5월 18일 국세 압류입니다. 이충갑은 2022년 1월 28일 주민등록·점유, 2021년 12월 21일 확정일자를 갖추고 있어 말소기준보다 앞서는 대항력 및 우선변제권이 인정된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이충갑 실제 임차인 1명 | 건물전부 주거(임차권등기) | 335,000,000원 | 전입 2022.01.28 확정 2021.12.21 배당요구 2023.10.27 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
② 가격 판단 — 감정가 64%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 215,680,000원으로 감정가 337,000,000원의 64%입니다. 감정가보다 121,320,000원 낮아진 것은 사실이지만, 유찰 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
등기부에 확인되는 이 호실의 과거 거래가액은 2021년 12월 21일 335,000,000원이고, 감정가는 337,000,000원입니다. 두 수치는 서로 비슷하지만 과거 취득가와 감정가일 뿐 현재 시점의 실거래 시세 그 자체는 아닙니다. 따라서 215,680,000원이 과거 거래가보다 낮다는 이유만으로 현재 시장에서도 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 회차별 인수 산식 — 확약이 없다면 내려갈수록 인수액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 215,680,000원 | 123,139,520원 | 0원* | 215,680,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 172,544,000원 | 165,671,616원 | 0원* | 172,544,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 138,035,200원 | 199,697,293원 | 0원* | 138,035,200원 |
* 위 ‘룰상 미배당·인수’는 특별매각조건을 반영하기 전 배당산식상의 금액입니다. 이 사건은 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,819,520원 |
| 1. 임차인 이충갑 보증금(우선변제) | 335,000,000원 | 211,860,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당추정입니다. 임차보증금 미배당액은 123,139,520원으로 산출되지만 특별매각조건 반영 시 매수인의 해당 임차인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 중 10층이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남동측 약 4m 포장도로에 접한 사다리형 평지입니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 실질 인수 0원 판단은 특별매각조건의 이행을 전제로 합니다. 낙찰 후 말소 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%만 보고 저가매수로 판단하지 말고 화곡동 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 오피스텔 상품성, 내부 상태, 관리비, 공실 가능성, 매도 환금성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기·행정상 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 크지만, 이 사건의 핵심은 특별매각조건”
표면만 보면 까다로운 사건입니다. 보증금 335,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입했고 우선변제권도 갖췄기 때문입니다. 현재 최저가 215,680,000원으로 일반 배당산식을 돌리면 123,139,520원의 미배당 보증금이 남아 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이 사건은 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 뒀습니다. 그래서 입찰판단에 반영할 해당 임차인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득 기준은 215,680,000원으로 정리됩니다. 다만 권리 문제가 풀렸다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰된 오피스텔이고, 감정가 64%만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 특별조건으로 해소, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
