서울남부지방법원 2025타경12071. 서울 강서구 등촌동 션밸리 제4층 제403호, 감정 이용상태상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 372,000,000원이 2회 유찰되어 최저가가 238,080,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2021년 6월 25일 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 허종구의 임차보증금 358,000,000원이 2023년 8월 9일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 대항력 인수형입니다.
현재 회차 매각가를 238,080,000원으로 가정하면 집행비용 4,133,120원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 233,946,880원이 배당되고, 보증금 부족분 124,053,120원이 남습니다. 결국 매수인의 실질 부담은 238,080,000원 + 124,053,120원 = 362,133,120원입니다. 최저가가 낮아질수록 인수액이 커지기 때문에 이 물건은 유찰 횟수만 보고 “점점 싸진다”고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호 · 2021.01.26 사용승인 |
| 소유자 | 권태익 · 2021.05.24 매매 · 거래가액 358,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 238,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기부상 관악신용협동조합의 2021년 2월 1일 근저당권은 2021년 6월 24일 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.09 국 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년 6월 25일 전입·점유·확정일자를 확보한 허종구의 임차권입니다. 2023년 7월 27일 임차권등기까지 마쳤고, 배당요구도 확인돼 우선변제를 받지만, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허종구 | 2021.06.25 | 2021.06.25 | 358,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
| HERTI MUHAMMAD BARKAH | 2025.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DIPATIUKUR ASPE VANCER | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 허종구 외에 HERTI MUHAMMAD BARKAH, DIPATIUKUR ASPE VANCER가 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 각각 2025.08.17, 2025.09.01로 말소기준인 2023.08.09보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유·임대차 내용은 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 3.6억원에 묶인다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 238,080,000원 | 124,053,120원 | 362,133,120원 |
| 3회 유찰 시 | 190,464,000원 | 171,002,496원 | 361,466,496원 |
| 4회 유찰 시 | 152,371,200원 | 208,561,997원 | 360,933,197원 |
매각가는 238,080,000원 → 190,464,000원 → 152,371,200원으로 내려가지만, 인수액은 124,053,120원 → 171,002,496원 → 208,561,997원으로 늘어납니다. 그래서 총 부담은 각 회차에서 약 361,000,000원~362,000,000원 수준입니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 전형적인 인수형 구조로, 유찰 자체가 취득원가 절감으로 직결되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 75.3%라는 숫자는 착시
션밸리 28.29㎡의 최신 거래는 2026년 7월 335,000,000원, 2026년 6월 345,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 316,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -8.3%로 하락했습니다. 전체 7건 평균 332,285,714원만 놓고 가격을 판단하면 최근 하락 흐름을 놓치게 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.29㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 28.29㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 26.59㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2023.12 | 28.29㎡ | 4 | 366,000,000원 |
| 2023.10 | 26.59㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 316,000,000원 |
표면 최저가 238,080,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%에 불과합니다. 하지만 권리 인수까지 합친 실질취득 362,133,120원은 최근 평균 316,000,000원보다 높고, 최신 거래 335,000,000원도 웃돕니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 25% 싸다”라고 평가하면 안 됩니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 238,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,133,120원 |
| 1. 임차인 허종구 보증금 | 358,000,000원 | 233,946,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
허종구 보증금 부족분 124,053,120원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하는 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 등촌역 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·도시형생활주택·소규모 아파트단지·근린생활시설·등촌중학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 등촌역, 등촌로·공항로 운행 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용사정은 무난합니다.
- 건물. 2021.01.26 사용승인, 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 4층. 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보기·지하 및 1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 션밸리는 20세대 규모이며 최근 12개월 거래 3건 평균 316,000,000원, 최근 거래 추세는 -8.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총원가 확인. 현재 회차 최저가 238,080,000원에 미배당 임차보증금 124,053,120원을 합친 362,133,120원이 핵심 비교가격입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 361,466,496원, 360,933,197원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 허종구 임차권 원본 대조. 임차보증금 358,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.06.25, 임차권등기 2023.07.27을 매각물건명세서·등기부 원본과 다시 맞춰야 합니다.
- 현 점유자 확인. HERTI MUHAMMAD BARKAH와 DIPATIUKUR ASPE VANCER는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근값 우선. 전체 7건 평균 332,285,714원보다 최근 12개월 평균 316,000,000원·최신 거래 335,000,000원·하락 추세 -8.3%를 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “약 3.6억원 실질취득”이 본질
이 사건은 숫자만 보면 감정가 372,000,000원에서 최저가 238,080,000원으로 2회 유찰된 물건이라 싸 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 허종구의 보증금 358,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차에서 124,053,120원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 실질취득은 362,133,120원입니다.
더 유찰되어도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘기 때문에 총원가는 약 3.6억원에서 크게 벗어나지 않습니다. 반면 최근 12개월 평균은 316,000,000원, 최신 거래는 335,000,000원이고 거래 추세도 -8.3%입니다. 즉 이 사건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득이 최근 시세보다 높다”입니다. 권리 인수와 세금 변수를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 물건입니다.
