208,000,000원
서울남부지방법원 2025타경12106. 서울 강서구 화곡동 아줄리움 6층 602호, 오피스텔입니다. 감정가는 325,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 208,000,000원입니다. 소유자 최진형은 2022.07.29 소유권을 이전받았고 거래가액은 330,000,000원으로 등기돼 있습니다.
권리분석의 중심은 2024.05.13 등기된 오재선의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.06, 확정일자는 2022.07.12, 주민등록 및 점유개시는 2022.07.29이고 보증금은 330,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.08.06 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12106 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건 내 제6층 제602호 · 사용승인일 2022.01.21 |
| 소유자 | 최진형 · 2022.07.29 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 208,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별매각조건이 핵심
등기부상 2022.02.09 설정된 양천신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,444,000,000원이었지만 2022.07.26 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 계산된 말소기준은 2025.08.06 국의 압류입니다. 오재선의 임차권은 그보다 앞선 2024.05.13 등기됐고, 주민등록·점유는 2022.07.29, 확정일자는 2022.07.12이므로 배당계산상 선순위 임차권으로 반영돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오재선 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.07.29 | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.07.12 · 배당요구 2024.05.13 | 실질 0원* 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| ANGELAKOVA VIKTORIYA ANGELOVA | 미상 | 2025.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 보증금·확정일자 별도 확인 필요 |
② 가격 구조 — 2회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 208,000,000원으로 감정가 325,000,000원의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 166,400,000원, 4회 유찰 시 133,120,000원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건에서는 최저가 숫자만 낮아지는 것보다 임차인 승계 구조가 실제로 해소되는지가 먼저입니다.
오재선 임차권만 보면 유찰이 진행될수록 배당계산상 미배당·인수액은 125,712,000원 → 166,729,600원 → 199,543,680원으로 증가하는 구조입니다. 다만 이 금액은 특별매각조건이 없을 때의 룰상 인수액이고, 해당 특별조건이 유효하게 이행되면 오재선에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 별도 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득 총액은 현재 208,000,000원에 미상 위험이 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 오재선 보증금 (우선변제) | 330,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오재선 보증금의 부족분은 125,712,000원이고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 오재선에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 이 조건은 별도 점유자에 대한 미상 위험까지 없애는 조건은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 까치산역 남서측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 소재합니다.
- 이용. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건 내 제6층 제602호입니다.
- 도로. 북측으로 약 16m, 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 정방형 · 중로각지, 공시지가 7,183,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 집행되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 오재선 임차권. 배당계산상 125,712,000원 인수형이지만 특별매각조건으로 실질 0원* 처리되는 부분을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 조사. ANGELAKOVA VIKTORIYA ANGELOVA의 보증금·임대차계약·확정일자·실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 2회 유찰·64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 미상 점유 위험을 포함한 실제 취득비용을 먼저 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.29 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 알려진 3.3억 임차권보다 ‘별도 미상 점유자’가 더 중요하다
표면적으로는 보증금 330,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험해 보입니다. 실제 배당계산도 현재 최저가 208,000,000원에서 오재선에게 204,288,000원만 배당되고 125,712,000원이 남습니다. 하지만 이 사건은 채권자가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 오재선 임차권 자체는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그다음입니다. ANGELAKOVA VIKTORIYA ANGELOVA가 2025.02.01 주민등록된 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 점유자는 오재선 특별조건의 적용 대상이라고 단정할 근거가 없으므로, 최저가 208,000,000원만 보고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 ‘주된 선순위 임차권은 특별조건으로 해소되지만, 확약 밖 미상 점유 위험이 남는’ 조건부 검토형입니다.
