서울남부지방법원 2025타경12121. 서울 강서구 방화동 진형빌라 지층 비01호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이정일이며 2021.04.30 소유권이전 당시 거래가액은 171,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.06.13 서민금융진흥원의 가압류 11,008,158원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 자체가 말소된다는 사실만 보고 임차인 위험까지 없다고 판단하면 안 됩니다. 임차인 이상호는 2021.04.20 전입·점유, 2021.03.22 확정일자로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖고 있으며 보증금은 159,000,000원입니다. 현재 최저가 배당 계산에서는 보증금 중 129,825,280원만 배당되고 29,174,720원이 남습니다. 그러나 이 사건의 특별매각조건이 바로 그 잔액 반환청구권을 포기시키고 임차권등기까지 말소하는 조건이라, 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12121 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 645-23 제지층 제비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지하1층, 지상4층 중 지층 제비01호 |
| 비교면적 | 66.67㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 이정일 · 2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 132,480,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.06.13 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 강서구(서울특별시) 압류, 채권추심전문엘씨대부·국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.11.02 등기된 이상호의 주택임차권 역시 등기 순위만 보면 말소기준 이후이지만, 임차인의 실제 전입·점유가 2021.04.20이므로 대항력 자체는 살아 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 159,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.03.22 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 44.9%
진형빌라가동은 총 9세대, 사용승인일은 2001.01.06입니다. 비교 거래는 면적 63.43㎡의 2024.03 거래와 2026.08 거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 함께 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 63.43㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2024.03 | 63.43㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 247,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 295,000,000원 |
현재 최저매각가 132,480,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 44.9%입니다. 최신 거래도 2026.08의 295,000,000원이므로 최근 시세 기준으로 최저가가 더 높아 가격 메리트를 부정해야 하는 사례는 아닙니다. 오히려 숫자상 가격 차이는 큽니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 +47.5%로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,654,720원 |
| 1. 임차인 이상호 보증금 | 159,000,000원 | 129,825,280원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,008,158원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 채권추심전문엘씨대부 | 6,819,534원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 27,237,927원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이상호의 보증금 부족분은 29,174,720원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 연립·다세대주택, 학교, 근린공원, 김포공항 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 공항시장역과 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2001.01.06입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 가로장방 형태이며 서측으로 4미터 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 279.0㎡, 공시지가는 3,944,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다. 이 조건이 실질 인수 0원의 전제입니다.
- 임차인 관계 확인. 이상호는 전입 2021.04.20, 확정일자 2021.03.22, 보증금 159,000,000원으로 대항력·우선변제권이 있는 임차인입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 기재되어 있어 당해세 여부와 배당순서를 확인해야 합니다.
- 지층 가치 확인. 비교 거래는 1층 200,000,000원과 3층 295,000,000원이며 경매 대상은 지층입니다. 현장 상태와 층 차이를 별도로 반영해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이고 최저가는 132,480,000원입니다. 시나리오상 3회 유찰 시 105,984,000원, 4회 유찰 시 84,787,200원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”보다 중요한 특별매각조건
표면만 보면 이 사건은 보증금 159,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 배당가정에서 29,174,720원이 남는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 실제 결론은 다릅니다. 채권자가 미배당 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 최저가 132,480,000원이 최근 12개월 거래 295,000,000원의 44.9%로 내려와 있습니다. 전체 평균 247,500,000원보다도 낮지만, 가격 판단의 우선 기준은 최신 거래와 최근 12개월 평균 295,000,000원입니다. 다만 대상은 지층이고 비교 거래는 1층과 3층이므로 층 차이를 무시한 단순 시세 비교는 피해야 합니다. 권리의 승부처는 특별매각조건 확인, 가격의 승부처는 지층 가치 검증입니다.
