서울남부지방법원 2025타경12128. 신정네거리역 남측 인근의 ‘양지’ 9층 904호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김영식·신운철 각 2분의 1 공유이고, 2020.10.12 수협은행 신탁이 설정됐다가 2020.11.30 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류 1,220,000,000원이 이 사건의 말소기준권리가 되고, 2025.09.19 같은 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
보통이라면 말소기준 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하므로 어렵지 않은 구조입니다. 이 사건의 난도는 등기 자체보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 김경은 임차인에 있습니다. 김경은은 2020.11.30 점유를 시작하고 2020.12.09 주민등록을 마쳤으며, 임차보증금은 320,000,000원입니다. 등기부상 임차권등기는 2024.12.16에 들어왔지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 주민등록·점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제9층 제904호 · 도로명 서울특별시 양천구 중앙로 233 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 30.38㎡ · 지하1층/지상12층 중 9층 |
| 소유자 | 김영식 2분의 1 · 신운철 2분의 1 |
| 사용승인 | 2020.09.28 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 210,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 본체
말소기준은 2023.11.15 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 서울특별시 압류, 국세 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김경은은 2020.12.09 주민등록로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 보증금 320,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 320,000,000원 수준으로 수렴하는 유형입니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 별도 점유자를 분리해서 본다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김경은 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.11.30 주민등록 2020.12.09 임차권등기 2024.12.16 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 실질 0원* 원칙상 인수형이나 특수매각조건 적용 |
| 이석빈 점유 부분 미상 | 전입 2025.04.25 배당요구 2025.12.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 전입이 말소기준 이후 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 김경은은 대항력이 있으나, 이 사건의 매각물건명세서에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있습니다.
* 김경은 관련 원칙상 보증금은 320,000,000원입니다. 대항력 인수형에서는 이를 낙찰가에 단순 합산하는 것이 아니라 미배당분이 매수인에게 남아 실질취득 총액이 보증금 수준으로 수렴합니다. 본건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 김경은 관련 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 특별매각조건 전제라면 현재 최저가는 최근 거래 아래
‘양지’ 전용 30.38㎡의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 2026.01에 12층 260,000,000원, 2026.02에 8층 262,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 261,000,000원입니다. 현재 최저가 210,560,000원은 이 평균의 80.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 30.38㎡ | 8 | 262,000,000원 |
| 2026.01 | 30.38㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.38㎡ | 2건 | 261,000,000원 |
가격 판단은 김경은 인수를 어떻게 처리하느냐에 따라 완전히 달라집니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 210,560,000원으로 내려와도 대항력 보증금 320,000,000원이 실질취득 기준이 되므로 최근 거래 260,000,000원·262,000,000원과 비교해 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 반대로 이 사건의 특별매각조건이 정상적으로 이행되어 인수가 실질 0원이 되면, 실질취득 기준은 210,560,000원이 되고 최근 12개월 평균의 80.7%로 내려옵니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,747,840원 |
| 인수. 임차인 김경은 보증금 | 320,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 206,812,160원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,540,000,000원 중 예상배당은 206,812,160원이고 미배당은 1,333,187,840원입니다. 서울특별시 압류와 국세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 김경은 보증금의 원칙상 인수 위험은 특별매각조건에 따라 별도로 해소되는 구조입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 최저가는 내려가도 원칙 인수형의 본질은 같다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 210,560,000원 | 206,812,160원 | 1,333,187,840원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 168,448,000원 | 165,289,728원 | 1,374,710,272원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 134,758,400원 | 132,071,782원 | 1,407,928,218원 |
각 회차의 원칙상 임차보증금 기준은 모두 320,000,000원입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 유찰 자체가 매수인의 경제적 총취득액을 크게 낮추지 못합니다. 본건에서는 특별매각조건으로 김경은의 반환청구권을 포기시키는 구조이므로, 그 조건이 이행될 때에만 유찰된 최저가가 그대로 실질취득가격으로 작동합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2020.09.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 지하철2호선 신정네거리역 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·학교시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선 도로, 북측 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. ‘양지’는 16세대이고 최근 12개월 동일면적 거래는 2건입니다. 거래 자체는 확인되지만 표본이 많지 않은 소규모 오피스텔입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김경은의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 연결되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 김경은 인수액 계산 방식. 보증금 320,000,000원을 최저가에 단순 가산하지 않습니다. 확약이 없으면 미배당분이 남아 실질취득이 보증금 수준으로 수렴하고, 확약이 유효하면 실질 인수는 0원입니다.
- 이석빈 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 범위와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시 압류와 국세 압류 2건이 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 시세. 최근 동일면적 거래가 2건뿐이므로 260,000,000원·262,000,000원 거래와 대상 호실의 상태 차이를 직접 비교해야 합니다.
- 임대 현황. 감정평가상 임대 중으로 탐문됐으나 세부내역은 조사거부로 미상입니다. 현장 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류·특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 특수매각조건이 가격을 만든다”
이 사건을 숫자 하나로만 보면 감정가 329,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 210,560,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 261,000,000원의 80.7%라 눈에 띕니다. 그러나 그 할인율만 보고 접근하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다.
김경은은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 보증금은 320,000,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 낮아져도 실질취득은 보증금 수준으로 수렴해 최근 실거래보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 반면 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 그 조건이 정상 이행되는 전제에서 김경은 관련 인수는 실질 0원, 실질취득은 210,560,000원으로 정리됩니다.
결국 결론은 명확합니다. 특별매각조건 확인 전에는 인수형 위험물건, 조건 확인 후에는 최근 실거래보다 낮은 가격대의 오피스텔입니다. 다만 이석빈의 별도 점유 확인, 세금 압류, 16세대 소규모 오피스텔의 환금성까지 남아 있어 권리조건 확인 없이 높은 점수를 줄 물건은 아닙니다.
