서울남부지방법원 2025타경12147. 강서구 화곡동 원타워5차오피스텔 7층 708호입니다. 소유자 유현미가 2022년 5월 27일 171,500,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 권리분석의 핵심은 2024년 6월 5일 등기된 이은서의 주택임차권입니다. 전입은 2022년 5월 17일, 점유개시는 2022년 5월 27일, 확정일자는 2022년 5월 11일이며 보증금은 160,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 8월 8일 서대문세무서장의 압류입니다. 임차권은 이보다 먼저 성립했고 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 112,000,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 바로 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제7층 제708호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 · 지하2층/지상18층 중 7층 |
| 사용승인일 | 2021.12.28 |
| 소유자 | 유현미 (2022.05.27. 거래가 171,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 112,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
실제 임차인은 이은서 1명입니다. 보증금은 160,000,000원, 건물 전부를 대상으로 한 임차권이며 배당요구도 확인됩니다. 2022년의 전입·확정일자가 2024년 8월 8일 말소기준 압류보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이은서 임차권등기 | 건물 전부 주거 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원* |
② 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 112,000,000원 | 50,368,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 89,600,000원 | 72,412,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 71,680,000원 | 90,010,240원 | 0원* |
특별매각조건을 빼고 보면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가가 112,000,000원에서 89,600,000원, 71,680,000원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당액은 오히려 커집니다. 따라서 단순한 유찰률만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 다만 이번 사건에서는 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 결합돼 있어, 그 조건이 실제로 충족된다면 매수인의 금전적 인수부담은 0원*입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 이은서 보증금 | 160,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 에스엠영등포제일차 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 이은서의 미배당액은 50,368,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 분석에서는 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로, 주위에 아파트·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물의 7층 708호이며 사용승인일은 2021.12.28입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30미터, 남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 11,240,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소절차 확인. 이은서의 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 매각서류와 함께 대조하세요.
- 최저가만으로 판단 금지. 일반 룰에서는 현재 회차 미배당 50,368,000원, 추가 유찰 시 72,412,800원·90,010,240원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.27. 기재된 민간임대주택등기의 원문 내용과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 세금 관련 등기 확인. 2024.08.08. 서대문세무서장 압류와 2024.09.19. 강서구 압류가 있으므로 관련 원문을 함께 확인하세요.
- 시장가격 별도 확인. 감정가 175,000,000원, 최저가 112,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 보증금 160,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞선 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 112,000,000원 기준으로도 룰상 미배당액이 50,368,000원 발생하고, 더 유찰되면 그 액수는 더 커집니다. 따라서 “감정가의 64%니까 싸다”는 식의 판단은 맞지 않습니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 그 조건이 실제로 이행된다면 주된 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 이 사건의 승부처는 단순 유찰률이 아니라 특별매각조건의 정확한 이행 여부와 실제 시장가격의 대조입니다.
* 배당계산상 현재 회차 임차보증금 미배당액은 50,368,000원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’ 표기는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 이행되는 경우를 전제로 합니다.
