인천지방법원 2025타경34406. 부천 송내동 ‘이루다힐’ 2층 202호, 전용 40.91㎡ 다세대주택입니다. 소유자 장성광은 2019.06.03 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 225,000,000원입니다. 현재 감정가도 225,000,000원이며 1회 유찰돼 최저매각가는 157,500,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 임차인 오혜림의 계약일은 2020.10.13, 확정일자는 2020.10.14, 전입 및 점유개시는 2020.11.09입니다. 말소기준으로 산정된 부천시 압류는 2023.07.17이므로 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 따라서 확약을 제외한 원칙적 권리구조에서는 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기와 함께 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 취지가 기재돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 임차보증금 225,000,000원 수준으로 고정되는 인수형이므로, 반드시 확약 원본과 말소 조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심

실제 임차인은 오혜림 1명입니다. 보증금 225,000,000원, 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 전입·점유는 2020.11.09, 확정일자는 2020.10.14입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니라 실제 임차인 자체이므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.

갑구에는 2019.05.16 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 등기 문구에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 포함돼 있으므로, 임차권 확약과 함께 입찰 전 등기 원본의 현재 상태를 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 -10.5% 하락

이루다힐 전용 40.91㎡의 실거래는 확인된 3건입니다. 2026.07 거래 2건은 각각 199,000,000원, 195,000,000원이며 최근 12개월 평균은 197,000,000원입니다. 과거 2023.03 거래는 220,000,000원으로, 최근 거래 평균은 과거보다 -10.5% 낮습니다.

확약이 유효해 인수액이 0원이면 실질취득은 현재 최저매각가 157,500,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 79.9%입니다. 전체 3건 평균 204,666,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 과거 고가가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 197,000,000원과 최신 거래 199,000,000원을 우선해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)

현재 회차의 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 70,505,000원입니다. *다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 남부천우체국 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 소로, 남측으로 세로에 접합니다. 토지는 인접도로와 등고평탄한 장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 462.9㎡, 공시지가 2,425,000원/㎡, 지목은 대, 도로접면은 소로각지입니다.
• 환금성. 이루다힐은 15세대이고 전용 40.91㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래 2건은 195,000,000원과 199,000,000원이며 최근 시세 추세는 -10.5%입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 최우선 체크포인트입니다. 을구 순위 1번 오혜림 주택임차권이 확약의 말소 대상인지, 실제 매각 후 말소되는 조건인지 반드시 대조해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 실질 인수 0원*, 미적용 시 현재 회차 원칙적 미배당액 70,505,000원입니다. 두 경우를 혼동하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 204,666,666원보다 최근 12개월 평균 197,000,000원과 최신 거래 199,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.5%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 79.9%라는 이유만으로 향후 시세를 낙관하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1의 민간임대주택등기와 현재 권리 상태를 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
• 배당·세금 확인. 예상배당에는 실제 당해세와 최우선변제 등에서 변동이 생길 수 있으므로 배당요구종기 및 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
• 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 경매”가 아니라 “확약 확인형 경매”

표면만 보면 감정가 225,000,000원에서 한 번 유찰돼 157,500,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 확약이 유효해 오혜림 임차권의 매수인 인수가 실질 0원*이라면, 실질취득은 최근 12개월 실거래 평균 197,000,000원의 79.9%로 내려가 가격 여지가 있습니다.

그러나 이 사건은 할인율보다 권리조건이 먼저입니다. 확약이 적용되지 않는 순간 현재 회차에서 70,505,000원의 미배당 보증금이 생기고, 대항력 인수형의 특성상 유찰이 계속돼도 실질취득은 보증금 225,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그 수준은 최근 12개월 평균 197,000,000원과 최신 거래 199,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 시세는 과거보다 -10.5% 하락했습니다.

결론은 확약 유효 시 가격 경쟁력 있음, 확약 미적용 시 가격 메리트 없음. 현재 등급은 말소동의 확약을 실제로 적용한다는 전제에서 평가하되, 입찰 전에는 확약 원본·임차권 말소 조건·최신 매각물건명세서를 반드시 맞춰봐야 하는 사건입니다.