춘천지방법원 2025타경10398. 고성군 간성읍 신안리의 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기 건물은 신안리 237, 도로명주소는 간성로 39-3으로 표시되어 있습니다. 감정상 이용상태는 지하층과 1층이 근린생활시설, 2층과 3층이 주택, 4층이 창고 및 보일러실입니다. 단순 근린시설이나 단독주택으로 보기 어려운 혼합 용도 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 말소기준은 2017년 7월 28일 거진농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 탁순덕 근저당권, 탁순덕과 강원신용보증재단의 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 지하 1층 점유자 김서희의 전입일은 2017년 9월 25일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 보증금 인수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 간성읍 신안리 236-1 |
| 등기 건물 표시 | 강원특별자치도 고성군 간성읍 신안리 237 · 간성로 39-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 지하층·1층 근린생활시설 · 2층·3층 주택 · 4층 창고 및 보일러실 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 소유자 | 김희영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 338,835,640원 / 166,030,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거진농업협동조합 / 205,012,095원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 인수액은 0원
2017년 7월 28일 거진농업협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 탁순덕의 후순위 근저당권 150,000,000원과 가압류 200,000,000원, 강원신용보증재단 가압류 23,800,000원은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2025년 1월 8일의 강제경매개시결정은 2025년 10월 27일 이미 말소됐고, 2025년 10월 31일 거진농업협동조합이 임의경매를 다시 개시했습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 보증기관 승계 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서희 채무자(소유자)의 자녀 | 지하 1층 | 2017.09.25 | 3,000,000원 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김서희의 전입일은 말소기준일인 2017년 7월 28일보다 늦습니다. 따라서 현황조사 내용대로라면 대항력이 없어 보증금 3,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 338,835,640원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 166,030,000원, 감정가의 49%입니다. 권리상 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득금액도 166,030,000원입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 166,030,000원 | 0원 | 470,894,420원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,221,000원 | 0원 | 520,006,094원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 81,354,700원 | 0원 | 554,309,685원 |
추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 늘어나는 것은 채권자의 미배당액입니다. 따라서 이 사건의 입찰가 판단은 채권액이 아니라 근린·주택 혼용 건물의 실제 수익성, 누수·침수 수리비, 명도비용, 도로 사용 토지의 경계를 반영해 별도로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,420원 |
| 1. 근저당 · 거진농업협동조합 | 260,000,000원 | 162,905,580원 |
| 2. 근저당 · 탁순덕 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 탁순덕 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 23,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 633,800,000원 중 예상배당은 162,905,580원이며, 미배당액은 470,894,420원입니다. 신청채권자의 청구액 205,012,095원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 수리비와 경계를 먼저 본다
- 실제 용도. 일반건축물대장상 근린생활시설이지만 실제 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 지하층과 1층은 근린생활시설, 4층은 창고 및 보일러실입니다.
- 누수·침수. 우천 시 건물 누수가 있고 지하층 침수와 역류가 있다고 조사됐습니다. 옥상·외벽·배수·오수관 상태와 보수 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 목록 1은 공부상 지목이 대이나 목측상 도로로 사용 중인 것으로 보여 정확한 상태는 지적경계측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에 존재하는 구조물과 매각 포함 범위를 원본 목록 및 도면과 대조해야 합니다.
- 입지. 간성초등학교 북동측 인근으로 주택, 근린생활시설, 주거나지가 혼재하며 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지 현황. 확인된 토지는 4.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 도로 등이며 공시지가는 160,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이는 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 조사. 감정가의 49%만으로 싸다고 판단하지 말고, 간성읍 신안리의 유사 근린·주택 복합건물 거래와 층별 임대 가능 금액을 확인하세요.
- 누수 원인과 수리 범위. 우천 시 누수, 지하층 침수·역류의 발생 위치와 원인을 확인하고 배수펌프·방수·배관 공사 범위를 산정하세요.
- 용도 적법성. 근린생활시설로 등재된 건물의 2층·3층 주택 사용이 가능한지, 건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 지적경계측량. 공부상 대지이나 현황 도로인 목록 1의 정확한 경계와 도로 편입 상태를 측량으로 확인하세요.
- 점유·명도. 지하 1층 점유자 김서희의 실제 점유 범위, 계약관계, 퇴거 의사를 확인하세요. 대항력은 없지만 인도 절차는 필요할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 구조·면적·사용상태와 철거 또는 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 470,894,420원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 원본 서류로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸하고 지하층 점유자의 전입도 후순위라, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 물건의 안전성과 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 없이 이를 저가라고 단정할 수 없습니다. 실제로는 근린시설과 주택이 혼용되고, 우천 시 누수와 지하층 침수·역류가 있으며, 일부 토지는 현황 도로로 사용돼 경계측량까지 필요합니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 판단. 이 물건의 승부처는 말소 여부가 아니라 수리비·사용 적법성·수익성·환금성을 얼마나 정확히 계산하느냐입니다.
