208,640,000원
서울남부지방법원 2025타경12265. 서울 강서구 화곡동 양지샤인빌 4층 401호, 전용 39.28㎡의 도시형생활 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 326,000,000원에서 2회 유찰돼 208,640,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 이승재의 선순위 대항력과 특별매각조건의 결합입니다. 이승재는 2021.04.30 전입·점유를 시작했고 2021.03.16 확정일자를 받아, 2023.11.15 설정된 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
현재 매각가 208,640,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 3,720,960원을 제외한 204,919,040원이 이승재 보증금에 배당되고, 보증금 283,000,000원 중 78,080,960원이 부족합니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 올라가지만, 이 사건에는 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 이승재 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제4층 제401호 · 곰달래로25길 14-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활(다세대)주택 · 전용 39.28㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 김영식 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류 1,220,000,000원입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이승재의 임차권등기 자체는 2024.03.12로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.04.30이므로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.03.16이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승재 | 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 2021.04.30 2021.03.16 | 283,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 김재석 | 미상 | 2025.09.19 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준 85.2%
양지샤인빌은 총 10세대, 사용승인일은 2019.05.08입니다. 대상 전용면적 39.28㎡와 일치하는 최근 거래는 2026.05 3층 245,000,000원 1건입니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.28㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.28㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
이번 사건은 특별매각조건을 반영한 실질취득가가 현재 최저가와 같은 208,640,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 245,000,000원의 85.2%입니다. 대항력 임차인의 계산상 미배당액을 그대로 더해 286,720,960원으로 비교하는 사건이 아니라, 특별매각조건으로 해당 잔액 청구가 차단되는 구조이므로 시세 비교도 208,640,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 1. 임차인 이승재 보증금 | 283,000,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이승재의 미배당액은 78,080,960원이며 일반적인 대항력 인수 구조라면 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이번 매각은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 이승재 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 미배당 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 208,640,000원 | 78,080,960원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 166,912,000원 | 119,224,768원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 133,529,600원 | 152,139,814원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡8동 주민센터 남동측 인근이며 단독·다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 401호이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 224.1㎡, 지목 대, 완경사·세로장방이며 공시지가는 3,921,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 최근 동일 면적 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.7회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 조건입니다. 입찰 전 해당 조건이 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 이승재 임차권 처리. 전입 2021.04.30·확정일자 2021.03.16의 선순위 대항력 임차인이므로, 특별조건이 없다면 계산상 미배당액 78,080,960원이 핵심 인수 위험입니다. 조건 적용 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 김재석 점유 확인. 2025.09.19 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현장 점유상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2026.05의 245,000,000원 1건입니다. 85.2%라는 가격비율을 여러 건의 평균시세처럼 해석하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰·환금성. 현재 이미 2회 유찰됐고 건물 경매 평균은 3.7회입니다. 10세대 다세대 특성상 매도 기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 권리·배당 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사와 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인보다 특별매각조건을 읽어야 하는 사건”
표면적으로는 보증금 283,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 208,640,000원에서는 계산상 78,080,960원이 미배당돼 매수인 인수형으로 보입니다. 그러나 이번 사건은 바로 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 붙었습니다. 이를 반영하면 실질 인수 0원, 실질취득 208,640,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 거래 245,000,000원 대비 85.2%입니다. 다만 그 시세는 거래 1건에 불과하고, 양지샤인빌은 총 10세대의 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 3.7회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리조건은 특별매각조건 덕분에 정리되지만, 시세 신뢰도와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 B등급 물건입니다.
