서울남부지방법원 2025타경12273. 강서구 화곡동 엠제이타운 제11층 제1104호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 마병환은 2020.09.25 매매계약으로 거래가 155,000,000원에 취득했고 2020.10.14 소유권이전이 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순서만 보면 늦어 보이는 임차권등기가 아니라, 그보다 앞선 2022.02.28 전입·점유와 확정일자입니다.
말소기준은 2023.04.20 주택도시보증공사의 가압류입니다. 박민주 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 마병환 (2020.09.25 매매 · 거래가 155,000,000원, 2020.10.14 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 97,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 161,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.02.28 | 우선변제 有 확정 2022.02.28 · 배당요구 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명, 박민주입니다. 임대차계약일은 2022.02.16, 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.02.28이고, 2024.03.06 임차권등기가 접수됐습니다. 등기된 임차권 자체는 말소기준보다 뒤이지만, 대항력의 출발점은 2022.02.28이므로 권리분석상 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
이 포기·말소 조건은 박민주 임차권에 관한 인수 위험을 해소하는 근거로만 봐야 합니다. 다른 임차인에게 자동으로 확대 적용되는 조건은 아닙니다. 본 사건에서 별도로 확인되는 임차인은 박민주 1명입니다.
② 가격 구조 — 64%까지 내려왔지만 시세 우위는 별도 문제
감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 97,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않아, “감정가보다 36% 낮으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 97,920,000원 | 65,242,560원 | 0원 | 97,920,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 78,336,000원 | 84,474,048원 | 0원 | 78,336,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 62,668,800원 | 99,859,238원 | 0원 | 62,668,800원 |
실질 인수 0원은 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 동일하게 적용되는 경우의 분석입니다. 특별조건이 없으면 위 ‘룰상 미배당 보증금’이 인수 위험으로 작동합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,162,560원 |
| 1. 임차인 박민주 보증금(우선변제) | 161,000,000원 | 95,757,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,256,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 161,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박민주 임차인의 미배당액은 65,242,560원입니다. 다만 특별매각조건에 의해 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측에 위치하며 주변에는 공공기관, 업무시설, 아파트, 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용·설비. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 엘리베이터·소화전·난방설비· 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 대체로 장방형 평지의 업무시설 부지이며 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 8,507,000원/㎡, 토지면적은 280.3㎡입니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부 관찰을 기초로 확인됐으며, 실제 내부 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 박민주 임차권 범위 확인. 건물 전부에 대한 임차권이며 보증금은 161,000,000원, 전입·점유·확정일자는 2022.02.28입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 미배당액은 65,242,560원이지만, 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 내부 현황 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 화곡동 오피스텔의 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.22이므로 이후 추가·변경 등기 여부를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음 ≠ 반드시 인수”
이 사건은 권리분석에서 가장 헷갈리기 쉬운 유형입니다. 박민주 임차인은 보증금 161,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.02.28로 분명히 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 97,920,000원만 놓고 계산하면 65,242,560원이 미배당되어 통상 매수인에게 넘어가야 합니다. 그러나 매각물건명세서가 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 정했기 때문에 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 97,920,000원으로 봅니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 감정가의 64%까지 내려온 2회 유찰 오피스텔이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 우위는 검증되지 않았습니다. 권리는 특별매각조건 덕분에 정리되지만, 가격은 별도로 검증해야 하는 물건. 이것이 서울남부 2025타경12273의 핵심입니다.
